Современные коттеджные и дачные поселки все чаще управляются через Товарищества собственников недвижимости (ТСН). Но как создать ТСН в коттеджном поселке? В чем особенности такого ТСН? Чем оно регулируется? Ответам на эти вопросы и посвящена данная статья. Создание ТСН в коттеджном поселке сопряжено с большими рисками, которые проявляются на горизонте до трех лет после регистрации товарищества в ЕГРЮЛ.
Наши юристы создают ТСН с 2015 года. За это время мы накопили драгоценный опыт по регистрации ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на гаражных территориях, на земельных участках, на территориях под садоводство и под дачное строительство. И мы рады поделиться этим опытом с Вами. Готовы помочь и Вам зарегистрировать ТСН по очень выгодной цене. Информацию по цене и объему услуг смотрите здесь. А можно и сразу перейти к коммерческому предложению:
ВЫБИРАЕМ ФОРМУ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ
Человек непосвященный может подумать, что ТСН в многоквартирных домах создаются по форме ТСЖ и регулируются Жилищным кодексом; а ТСН в коттеджных поселках создаются в виде СНТ / ОНТ и регулируются Федеральным законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ).
На самом деле ТСН в коттеджном или дачном поселке может быть создано в форме ТСЖ и регулироваться Жилищным кодексом как прямо (см. ст. 135-136 ЖК РФ), так и по аналогии. Применение аналогии закона к ТСН в коттеджном поселке подтверждается судебной практикой.
Внимания заслуживает Определение Верховного суда РФ от 24 марта 2020 г. № 4-КГ19-90, 2-2233/18, в котором суд указал, что закон о садоводстве не применим к деятельности ТСН в коттеджном поселке на землях под индивидуальное жилищное строительство. Вместо него нужно применять Жилищный кодекс РФ.
Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного суда РФ от 1 ноября 2022 г. № 5-КГ22-56-К2.
Определением Свердловского областного суда от 11 октября 2011 г. по делу № 33-13468/2011, суд выразил следующую правовую позицию: «Установив, что коттеджный поселок, в котором расположен дом и земельный участок ответчика, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, обоснованно пришел к выводу о том, что на него распространяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе и нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме, согласно ст. 7, 8 ЖК РФ, по аналогии закона. Довод кассационной жалобы о том, что суд не вправе был применять аналогию закона для многоквартирных домов, Ф. является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка, является необоснованным.
Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).»
Арбитражные суды придерживаются той же точки зрения. Внимания заслуживает Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2016 г. по делу № А40-215045/15.
ВЫВОДЫ ИЗ ПРАКТИКИ: если у Вас земли садоводства или под дачное строительство, то нужно создавать ТСН типа СНТ. Если у Вас земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то нужно создавать ТСН типа ТСЖ.
Звучит все просто, но есть нюанс. Что делать, если в коттеджном поселке есть и земли ИЖС, и земли под садоводство, и эти территории не могут быть выделены отдельно друг от друга по назначению земли ввиду их расположения?
В таком спорном случае мы рекомендуем создавать ТСН именно по форме ТСЖ по следующим причинам:
1. Закон 217-ФЗ является, по нашему мнению, очень несовершенным. Там Вы встретите нормы, которые совсем неудобны для практического применения. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной статье здесь.
2. Создать СНТ по Закону 217-ФЗ законным образом можно только при согласии всех 100% правообладателей на территории садоводства, что вообще мало когда реализуемо. Нельзя создать СНТ на 7 учредителей и требовать платежи с других собственников на территории садоводства.
3. В созданное СНТ нельзя вступить, если Ваш участок не вошел в его территорию при создании, даже если очень хочется (п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона 217-ФЗ);
4. Закон 217-ФЗ прямо говорит о том, что в СНТ могут войти исключительно земли под садоводство (п. 2 ст. 9), а вот Жилищный кодекс РФ подобных ограничений не содержит.
Таким образом, рекомендуем регистрировать ТСН именно по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ).
КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ГРАНИЦЫ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ?
Ответ прост – так, как Вы сами решите. Можно создать ТСН на трех собственников для установки совместных коммуникаций. Можно создать ТСН на улицу, на деревню. Главный критерий – чтобы Товарищество могло обслуживать всю эту территорию, чтобы территория была связана одним населенным пунктом и адресом. Важно позвать на собрание о создании такого ТСН всех собственников, потому что создать ТСН, например, на 7 человек, а потом выставлять квитанции всем остальным — незаконно.
МИНИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО УЧРЕДИТЕЛЕЙ ТСН
Законно ТСН по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ) можно создать минимум на троих собственников. Два в правлении, один – ревизор.
ТСН в форме СНТ по Закону 217-ФЗ можно создавать минимум на семерых собственников.
ВНИМАНИЕ! В отличие от наших конкурентов, мы не вводим Вас в заблуждение и говорим прямо, что минимально допустимое по закону количество собственников и нужное именно под Ваш запрос количество собственников — это не одно и то же! При создании ТСН образуется территория деятельности товарищества, которую в случае СНТ даже нельзя расширить (ч. 8 ст. 4.1, п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона 217-ФЗ). Подробнее об этом можно почитать здесь.
ЮРИДИЧЕСКИЙ АДРЕС ТСН
Примерно с 2016 года ФНС в разных субъектах РФ стала требовать, чтобы юридический адрес был уточнен вплоть до дома или квартиры. Кроме того, адрес обязательно должен быть в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС). Это открытая система, проверить наличие в ней адреса может любой желающий.
УСТАВ ТСН
Многие относятся к уставу безответственно, а ведь это – основной документ ТСН. Собственники предпочитают экономить и скачивать устав из интернета. Потом такие собственники с удивлением обнаруживают, что скачанный устав безнадежно устарел, кишит недействительными или противоречащими закону нормами (например, вводят штрафы для собственников, ограничивают проезд по территории и проч.), и вообще неприменим к реальной жизни. А когда контролирующие органы присылают предписание о приведении устава в соответствие с законом, все в Правлении хватаются за голову. А если иск прилетит о признании части положений устава недействительными? Готовы раскошелиться на суд и при этом проиграть должникам? Мы считаем, что цена вопроса гораздо ниже возможных проблем. Закажите устав у нас. Мы гарантируем его актуальность и юридическую чистоту. Сделаем Вам не типовой устав, а устав именно под Ваши нужды.
ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПРИ СОЗДАНИИ ТСН
Общее собрание собственников для создания ТСН типа ТСЖ проводится по аналогии с Жилищным кодексом. Есть три формы проведения:
1. Очная (совместное присутствие);
2. Заочное голосование (может использоваться только тогда, когда в очной форме не был набран кворум);
3. Очно-заочное голосование (единый неделимый процесс голосования, наиболее удобная форма для больших собраний).
Есть пять основных правил законного собрания:
1. Уведомления собственников должны быть разосланы собственникам на почтовый адрес или вручены нарочным под роспись не менее чем за 10 дней до очной части собрания;
2. Повестка дня после рассылки уведомлений не может меняться;
3. На выборные должности ТСН могут быть назначены только собственники;
4. Полномочия представителей собственников должны быть заверены нотариально или в соответствии с требованиями п. 2 ст. 48 ЖК РФ;
5. Протокол собрания должен быть оформлен правильно.
Если проведенное собрание не соответствует данным пунктам, его однозначно можно признать недействительным в судебном порядке, а создание такого ТСН можно оспорить.
По результатам собрания в течение 10 дней составляется протокол, который подписывается всеми голосовавшими собственниками. Форму подписания закон не регламентирует (и мы знаем удобную лазейку из судебной практики).
Обращаем Ваше внимание, что с 01 сентября 2025 года протокол должен быть оформлен в соответствии с Приказом Минстроя России от 30.04.2025 N 266/пр.
РЕГИСТРАЦИЯ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ
Минимальный комплект документов на регистрацию ТСН состоит из:
1. Устава;
2. Протокола общего собрания;
3. Квитанции об оплате государственной пошлины (если подаете через ФНС);
4. Формы Р11001 на регистрацию ТСН.
Вместе с данным минимальным комплектом рекомендуем подать уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН). УСН может быть со ставкой 6% от дохода или 15% от прибыли (тут могут быть региональные льготы, наличие которых мы проверяем). Учтите, что членские взносы и иные доходы некоммерческого характера не учитываются в налогооблагаемую базу.
После сбора всех необходимых для регистрации документов их необходимо подать в регистрирующий орган. Регистрирующим органом для ТСН является Федеральная налоговая служба (ФНС).
МЫ ЗАЩИТИМ СОЗДАННОЕ ТСН В СУДЕ С ВЕРОЯТНОСТЬЮ 99,7%
В отличие от конкурентов, мы не стремимся поскорее сбежать, создав ТСН «на три собственника» за «три дня». Наша цель – создать такое товарищество, которое и в суде по оспариванию создания ТСН устоит, и взносы с неплательщиков без проблем взыщет.
Наши самые опытные юристы специализируются на оспаривании решений общих собраний собственников и защите таких собраний от оспаривания. У нас есть отличное портфолио на эту тему, которое мы можем прислать по запросу. Вполне вероятно (не знаем, как проверить точно), мы лучшие юристы в России по таким делам. С 2015 года мы создали более 300 ТСН и только одно из них было оспорено в судебном порядке (это примерно 0,3%). Таким образом, с опорой на реальную статистику, можно с уверенностью в 99,7% сказать, что созданное с нашей помощью ТСН никто не оспорит в суде.
ПОЧЕМУ СТОИТ СОЗДАВАТЬ ТСН ИМЕННО ЧЕРЕЗ НАС
 |
Большой опыт работы на разных типах недвижимости На счету уже более 300 созданных товариществ в многоквартирных домах, коттеджных поселках, апартаментах, таунхаусах, гаражных комплексах, паркингах, офисных центрах, территориях садоводств, территориях гаражного назначения. |
 |
Стратегическое мышление на годы вперед Мы не просто формально регистрируем Вам ТСН, как это делают наши конкуренты. Мы создаем ТСН так, чтобы его создание нельзя было оспорить в суде. Мы знаем судебную практику. |
 |
Поэтапная оплата За наши услуги Вы платите поэтапно. Половина суммы оплачивается авансом. Вторая половина – после окончания государственной регистрации. В наших интересах получить вторую часть оплаты как можно скорее, не тянуть сроки. |
 |
Материальная ответственность За отказ в регистрации по нашей вине уменьшаем наш гонорар на сумму потерянной государственной пошлины (4000 руб.) |
 |
Высокая квалификация сотрудников Все юристы нашей компании закончили юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова и имеют опыт работы не менее трех лет |
 |
Оказываем эту услугу по всей России Мы наработали большой опыт создания товариществ собственников недвижимости, так как юристы нашей компании помогают регистрировать ТСН по всей России. |
После создания ТСН мы не бросаем своих клиентов. Многие заказывают у нас абонентское юридическое обслуживание ТСН. Это особенно актуально на этапе становления ТСН, проведения первых собраний и утверждения тарифов.
Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34 или напишите на почту: info@abonentconsult.ru, а мы Вас проконсультируем.