Границы территории СНТ и ТСН в коттеджном поселке

В нашей работе регулярно возникает вопрос о том, как определяются границы территории товарищества, будь это ТСН в коттеджном поселке или СНТ на земельных участках, или иное аналогичное товарищество / некоммерческое партнерство. Кстати, если Вы не понимаете, в чем разница между СНТ, ТСЖ, ТСН и проч., рекомендуем прочитать эту статью.

С вступлением в силу Закона 217-ФЗ территория вновь созданного после 01.01.2019 года товарищества (СНТ, ДНТ, ОНТ) определяется следующим образом:

1. Можно сделать проект межевания или план планировки территории товарищества, утвердить его на общем собрании (ч. 3 ст. 4.1 Закона 217-ФЗ). Но можно и не делать! тут все по желанию, это прямо прописано в законе;
2. Что с планом, что без него, границы территории товарищества могут попасть только участки его учредителей при условии наличия общности границ участков (ч. 5 ст. 4.1 Закона 217-ФЗ);
3. Включать в границы территории не учредителей товарищества запрещено законом (ч. 8 ст. 4.1 Закона 217-ФЗ);
4. Собственники за пределами границ участков учредителей не могут вступить в члены СНТ, даже если им это очень хочется (п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона 217-ФЗ).

_

Таким образом, если у Вас на территории садоводства создали ТСН по типу СНТ после 01.01.2019 года, то войти в состав территории такого товарищества смогут только его учредители. Расширить границы территории СНТ нельзя — написали про это отдельную статью.

В Жилищном кодексе, который регулирует деятельность ТСН типа ТСЖ, таких норм нет. Если закон никак не определяет территорию товарищества, нужно руководствоваться судебной практикой.

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ

Допустим, есть 100 земельных участков в условном месте. Очень многие люди думают, что если, к примеру, 7 собственников 7-ти участков создадут ТСН, то такое ТСН сможет обслуживать всю территорию в 100 участков, и это как раз будет территорией товарищества. Данный вывод не обоснован ни законом, ни логикой, ни здравым смыслом.

В самом деле, если Вам, дорогой читатель, кто-то скажет, что можно создать ТСН на семь человек и обслуживать этим ТСН любую произвольную территорию, например, всю Московскую область, то любой скажет, что это утверждение — полный бред. Со всей Московской областью, конечно, мы перегибаем в масштабах. Но в нашей практике были случаи, когда люди создавали некоммерческое партнерство на троих человек в одном коттеджном поселке и пытались обслуживать два-три соседних коттеджных поселка этой же организацией (всего около 2000 участков).

А вывод из всех этих примеров такой: ТСН или СНТ не образуют территорию произвольно, не могут обслуживать кого угодно и выставлять платежи какие им захочется. А как тогда? Об этом и поговорим в данной статье.

Отдельно стоит обсудить момент с платежами. Как уже было сказано, некоторые люди всерьез считают, что можно создать ТСН на 7-10 человек и по факту создания ТСН выставлять платежи вообще всем собственникам, даже тем, кто с этим ТСН не связан. Представьте себе ситуацию: Вы живете в своем полностью автономном загородном доме в условном коттеджном поселке на 100-200 домов. Какие-то 7 человек создают ТСН, при этом на собрание по созданию Вас не приглашают, мнения Вашего никто не спрашивает, но выставляют Вам квитанцию за обслуживание имущества общего пользования с произвольной суммой. Законно ли это? — конечно нет!

Читатели-юристы и просто люди «в теме» могут возразить, сказав, что в силу закона каждый собственник обязан оплачивать коммунальные и иные ресурсы, которые ему предоставляет организация, управляющая данной территорией (бремя собственности, ст. 210 ГК РФ). Но в том то и дело, что в нашем примере товарищество не управляет всей территорией, при этом не имеет договоров с теми, кому выставляет оплату. Если объяснить совсем по-простому, то можно привести следующий пример. Если какой-то человек приедет к Вам в коттеджный поселок, возьмет в руки метлу, будет мести улицу целый месяц, а потом выставит каждому собственнику по 1 миллиону рублей за уборку, Вы будете ему платить? Полагаем, что собственники прогонят его этой же метлой. Однако если вместо какого-то человека ровно то же самое делает СНТ или ТСН — то многие думают, что так можно, что это законно!

В самом деле, если приходит человек мести улицу и выставляет Вам счет в миллион рублей, Вы зададите ему как минимум четыре вопроса:

1. Почему он вообще метёт улицу? кто его просил?
2. Мести улицу можно и в рамках благотворительности, так с чего этот человек решил, что его деятельность вообще должна кем-то оплачиваться?
3. Почему он просит оплату именно в миллион рублей?
4. На каком основании он выставляет эту оплату Вам, если Вы с ним не заключали договор и не имеете каких-либо обязательственных отношений?

_

Условно те же самые вопросы нужно задавать и товариществу, которое пытается обслуживать какое-то имущество за границами своей территории и выставлять платежи тем собственникам, которые юридически к товариществу вообще никакого отношения не имеют. Страшно, что такие простые и логичные вопросы не задают не только собственники, но и многие юристы, и даже суд. В России на эту тему проигрываются десятки тысяч судебных дел просто потому, что ответчик не может задать правильные вопросы истцу (товариществу, которое пытается взыскать взносы).

Тем не менее, добиться правды в вопросе доказывания факта непринадлежности участка к территории товарищества помогут Определение Верховного суда РФ № 4-КГ-19-28 от 30.07.2019, Определение Верховного суда РФ от 24 марта 2020 г. N 4-КГ19-90.

ТАК ЧТО ТАКОЕ ТЕРРИТОРИЯ ТСН И СНТ? КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ГРАНИЦЫ ТЕРРИТОРИИ?

Границы ТСН на земельных участках и в коттеджных поселках могут определяться тремя способами:

• Территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд — территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории (пункт 8 ст. 3 Закона 217-ФЗ);
  В случае если отсутствует утвержденная документация по планировке территории, определяющая границы территории, —
  в соответствии с проектом организации и застройки территории или иного документа, на основании которого осуществлено распределение садовых или огородных земельных участков или
  в соответствии с границами земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу Закона о садоводах некоммерческой организации или организации (ч. 28 ст. 54 Закона 217-ФЗ);
• Через определение границ в муниципальном акте. Это актуально только для некоторых СНТ, такое часто практиковалось в 1990-х и 2000-х годах. Например, муниципалитет выделяет конкретный земельный участок под ведение садоводства, «нарезает» земельные участки и продает/отдает их желающим. Они обязаны создать СНТ на всю выделенную территорию;
• Через приглашенных на общее собрание собственников. Это актуально для ТСН типа ТСЖ в коттеджных поселках. Границы товарищества определяются теми собственниками, которые были приглашены на общее собрание при создании Товарищества.

Мы рассмотрим третий вариант определения границ, так как именно он в настоящее время крайне актуален, и именно по нему поступает абсолютное большинство вопросов.

Границы будущего ТСН определяются в зависимости от приглашенных участников собрания. Что это значит? В случае создания ТСН типа СНТ все понятно: закон попросту запрещает включать в границы тех, кто не учреждал товарищество (ч. 8 ст. 4.1, п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона 217-ФЗ). А для ТСН типа ТСЖ приведем пример: есть 100 участков, при этом решение о создании ТСН приняли только 10 участков. ТСН было зарегистрировано, а потом начало всем ста собственникам рассылать платежки и управлять общим имуществом. Законно ли это? Нет, незаконно. Это то же самое, что создать ТСН в одной деревне, а рассылать платежки по всей России. То есть при создании ТСН на нескольких человек не возникает право требования с остальных. Данный пример основан на судебной практике (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 6 февраля 2017 г. по делу № 33-4402, выдержка из решения приведена ниже в данной статье).

Такое товарищество может использоваться для внесения добровольных взносов или для откровенного рейдерства и собирания с людей денег без правовых оснований к этому. При этом истребование денег с неплательщиков затруднено, так как для выигрыша в суде ответчику-должнику достаточно будет задать простой вопрос: «Какие правовые основания есть у ТСН по выставлению мне платежей?»

Кроме того, создание «ТСН на троих» (или на семерых) очень легко оспорить в суде, вот пример. Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-36147: Из материалов дела усматривается, что согласно Разрешению на строительство N RU 505043102006001-223 от дата в коттеджном адрес разрешено к строительству: коттеджей 147 шт., 71 блокированный дом, 8 многоквартирных домов. Однако при создании ТСН «Павлово» в собрании участвовали и были приглашены только три собственника недвижимости: К.С.В., К.С.В., Ф. Таким образом, оснований считать, что общее собрание собственников недвижимости было проведено с соблюдением процедуры созыва собрания и при наличии необходимого кворума, не имеется. То обстоятельство, что права истцов и иных собственников недвижимости коттеджного поселка «адрес» оспариваемыми решениями собрания от «дата» нарушены, усматривается из Устава ТСН «Павлово».

В Апелляционном определении Московского городского суда от 6 февраля 2017 г. по делу N 33-4402 рассматривался случай, когда в коттеджном поселке, которым управляет управляющая компания, собственники 6-ти домов создали ТСН. УК обратилась в суд с намерением оспорить создание ТСН, однако УК проиграла процесс. Суд указал, что ТСН создано собственниками шести домов, поэтому оно не может обслуживать всю территорию поселка. ТСН, созданное на шесть домов, может обслуживать только собственников этих шести домов.

Тем не менее, есть случаи, когда территория именно ТСН типа ТСЖ определяется не только теми, кто его создавал. Например, если в коттеджном поселке на 100 собственников домов ТСН (ТСЖ) создали 10 собственников, а после создания ТСН (ТСЖ) в него вступили еще 70, при этом с оставшимися 20-ти подписаны договоры на обслуживание, то такое товарищество может обслуживать всю территорию и выставлять за это обязательные платежи. В данном случае возникает юридическая привязка собственника к товариществу через членство или договор. Жилищный кодекс РФ, в отличие от Закона 217-ФЗ не запрещает подобное вступление в члены ТСН (хотя прямо и не разрешает). Мы так делать никому не советуем, потому что ТСН (ТСЖ) с плавающими и не понятно на чем основанными границами — это нелогично, неправильно, неуправляемо (на кого смету будете считать, если сегодня в ТСН 10 членов, завтра 200, а послезавтра 150? а в суде как будете это объяснять?). ТСН не может расширять свои границы в произвольном порядке. Тем не менее, если собственник вступил в такое созданное кем-то ТСН (ТСЖ) «на троих», то с него по судебной практике взносы скорее взыщут, чем нет (факт вступления в чье-то ТСН суды трактуют как неоспоримый факт нахождения участка вступившего в территории ТСН).

ОСНОВНЫЕ ОШИБКИ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ТЕРРИТОРИИ СНТ ИЛИ ТСН

1. Многие ошибочно полагают, что на территорию СНТ или ТСН как-то влияет вид разрешенного использования земли (якобы если СНТ на земле садоводства, то можно перевести часть участков в «индивидуальное жилищное строительство» и не платить в СНТ). На самом деле это не работает;
2. Наименование товарищества в адресе земельного участка не означает, что этот участок обслуживается через то товарищество, которое в этом адресе указано. Никакой связи тут нет: адресное наименование территории выдается один раз на то товарищество, которое в тот момент этой территорией управляет. Само товарищество может быть реорганизовано, переименовано, перерегистрировано в ТСН, а то и вообще ликвидировано — при этом наименование в адресе останется неизменным;
3. Заблуждение относительного того, что на одной территории может быть только одно товарищество. Да, по закону 217-ФЗ на одной территории может быть только одно товарищество, но на практике это совсем не так (подробнее читайте здесь);
4. Придание абсолютно бесспорной силы такому виду доказательства, как «генплан» или «план СНТ», которое, якобы, нельзя опровергнуть. Если Ваш участок включили в территорию ТСН (СНТ) против Вашей воли после 01.01.2019, то такой план противоречит закону (ч. 5 ст. 4.1 Закона 217-ФЗ) и является ничтожным;
5. Территорию СНТ или ТСН нельзя расширять.

_

ДЕЛАЕМ ВЫВОДЫ

Алгоритм определения территории СНТ или ТСН в коттеджном поселке:

1. Если речь об СНТ, созданном до 31.12.2018 включительно, узнайте в местной администрации, выдавался ли муниципальный акт об определении границ садоводства, выдавалась ли Товариществу земля, есть ли план планировки или межевания территории / проект организации и застройки или иной документ, на основании которого осуществлено распределение садовых или огородных земельных участков. Если этих документов нет, то и территории у СНТ нет;
2. Если речь об СНТ, созданном с 01.01.2019 и позднее, то территория товарищества определяется строго участками его учредителей, все остальные возможные документы вторичны и составляются именно на основе границ участков учредителей. Если Вы не учредитель и не купили участок у учредителя, то Ваш участок к товариществу не относится, и выставлять Вам какие-либо платежи не имеют права;
3. Если речь о ТСН типа ТСЖ, узнайте, кто создавал товарищество на Вашей территории, кто приглашался на общее собрание, кто в ТСН вступил в дальнейшем, с кем из собственников подписаны договоры. Обратите внимание, что закон и судебная практика прямо не запрещают ТСЖ расширяться за счет вступления новых членов, но Вы можете воспользоваться практическими проблемами, которые всегда возникают при таком расширении (читайте здесь);
4. Независимо от вида товарищества, если собственник не приобрел участок уже на территории ТСН, не был приглашен на собрание по созданию товарищества, не вступал в такое товарищество после его создания, не подписывал с товариществом никакие договоры, то такой собственник юридически никак не связан с товариществом. Такой собственник не относится к территории товарищества и не обязан платить товариществу.

_

РУБРИКА «ВОПРОС-ОТВЕТ»

1. Некоторые читатели сделали неправильный вывод о том, что на землях под индивидуальное жилищное строительство применяется Закон 217-ФЗ. Это не так! На землях ИЖС применяется только Жилищный кодекс РФ, будьте внимательны. Вот в этом отрывке: «Многие ошибочно полагают, что на территорию СНТ или ТСН как-то влияет вид разрешенного использования земли (якобы если СНТ на земле садоводства, то можно перевести часть участков в «индивидуальное жилищное строительство» и не платить в СНТ). На самом деле это не работает» — мы пишем о т.н. поселках смешанного типа, где участки под садоводство соседствуют с участками ИЖС. Таких поселков много в Москве и Московской области. В этом отрывке не говорится о том, что Закон 217-ФЗ работает в коттеджных поселках на ИЖС.

2. По «смешанным» поселкам к нам поступает регулярно две категории вопросов: какое из ТСН там создавать (ТСЖ или СНТ)?; если там уже создано СНТ, то можно ли перевести участок в ИЖС и не платить? Ответ: Создавать с нуля надо ТСН типа ТСЖ, т.к. Закон 217-ФЗ запрещает наличие участков ИЖС на территории СНТ, а вот Жилищный кодекс РФ аналогичных запретов не содержит. Но при этом перевести участок из садоводства в ИЖС и не платить не получится (по крайней мере, мы пока не находили такую судебную практику).

3. Нас критикуют за использование термина «коттеджный поселок». Про это вообще написали отдельную статью.

4. Вот тут расписали конкретно, почему именно нельзя создавать ТСН (ТСЖ) на 3 собственника и ТСН (СНТ) на 7 учредителей. Территория ТСН после его создания не расширяется!

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34 или напишите на почту: info@abonentconsult.ru, а мы Вас проконсультируем.

Статья обновлена 04.02.2026 года.

Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт