Есть люди, которые к термину «коттеджный поселок» относятся очень негативно и критикуют нас за его использование в работе. У них обычно два типовых аргумента: «Понятие «коттеджный поселок» законодательно не определено»; «У нас садоводство, а не коттеджный поселок!!!». В данной статье поговорим о том, что такое коттеджный поселок, откуда взялся термин и для чего именно он применим.
«Понятие «коттеджный поселок» законодательно не определено. Что такое коттеджный поселок? о чем речь?»
Прежде всего так и хочется ответить что-то вроде «понятие слова «понятие» или слова «термин» тоже законодательно не определены, зачем вы их употребляете?» 🙂 Откуда вообще взялась мысль о том, что этот термин должен быть определен в законе? И откуда такая мысль, что если термина нет в законе, то его нельзя употреблять? Логически этот тезис довольно странный.
По состоянию на дату написания статьи (26.05.2025 г.) термин «коттеджный поселок» в законах не встречается.
В нормативно-правовых актах государственных органов встречается, например:
Распоряжение Правительства РФ от 05.05.2018 № 872-Р «Об утверждении Концепции федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2019 — 2025 годы)»;
Приказ Ростехнадзора от 17.02.2023 № 69 «Об утверждении Руководства по безопасности «Методические рекомендации по проведению количественного анализа риска аварий на конденсатопроводах и продуктопроводах»;
Приказ Минкультуры России от 18.10.2016 № 2307 «Об утверждении границ и режима использования территории объекта культурного наследия федерального значения «Водоподводящая система Петергофа, 1720 — 1721 гг., инж. — гидравлик Туволков В.Г., 2-я пол. XVIII в., 1944 — 1948 гг., 1970-е гг. (реставрация)», расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, Ленинградская область»;
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 01.04.2014 № 23 «Об установлении размера санитарно-защитной зоны имущественного комплекса ГУП «Ритуал» Митинское кладбище». Там кстати указывают расстояние от кладбища до того, что законодательно не определено и поэтому не существует коттеджного поселка: «Установить для имущественного комплекса ГУП «Ритуал» Митинское кладбище на территории города Москвы санитарно-защитную зону от границы кладбища переменного размера: в северо-восточном направлении — 380 м от границы кладбища до границы коттеджного поселка; в восточном направлении — 380 м от границы кладбища до границы коттеджного поселка»;
Указание Банка России от 12.07.2017 № 4466-У «О методике проводимой Банком России оценки достаточности имущества банка для осуществления урегулирования его обязательств»;
Распоряжение Правительства РФ от 30.05.2017 № 1134-Р
«Об утверждении Концепции развития острова Русский»;
Всего таких актов нашлось около 20 штук.
Также термин встречается в Решении Совета Евразийской экономической комиссии от 23.12.2020 № 121 «О техническом регламенте Евразийского экономического союза «О требованиях к магистральным трубопроводам для транспортирования жидких и газообразных углеводородов».
В региональном законодательстве термин «коттеджный поселок» встречается в 3789 документах (по данным СПС «Консультант Плюс»).
А шок-контент хотите? Термин «коттеджный поселок» (но немного другими словами) использовался еще в СССР! Цитируем Постановление ЦК КПСС, Совмина СССР от 27.12.1988 № 1461
«О мерах по оказанию помощи Армянской ССР в восстановлении и строительстве городов, поселков городского типа и районных центров, пострадавших от землетрясения»: Совету Министров Армянской ССР с участием Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР обеспечить в I квартале 1989 г. разработку с учетом карт сейсмического районирования генеральных планов городов и поселков, проектов детальной планировки жилых районов и проектов застройки, предусмотрев в них:
строительство жилых домов, как правило, высотой не более четырех этажей, а также индивидуальную застройку домами коттеджного типа, отвечающую местным демографическим условиям и национальным традициям.
В судебной практике:
Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой», термин раскрывается подробно: «В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие «коттеджный поселок» и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины «комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой» или «жилищно-земельный комплекс» с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки«;
Определение Конституционного Суда РФ от 27.03.2025 № 757-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Поповой Инны Геннадьевны и Соловьева Бориса Евгеньевича на нарушение их конституционных прав пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации»;
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.11.2022 № 5-КГ22-56-К2;
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 09.12.2008 № 25 «О судебной практике по делам о преступлениях, связанных с нарушением правил дорожного движения и эксплуатации транспортных средств, а также с их неправомерным завладением без цели хищения»;
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023);
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2022 N 58-КГ22-8-К9;
Всего 183 решения Верховного суда РФ и Конституционного суда РФ. Арбитражные суды использовали термин «коттеджный поселок» почти в 5000 решений. Суды общей юрисдикции от областных судов и до кассационных — в 9000 решений.
Так вот, в сухом остатке мы имеем то, что термин «коттеджный поселок» не определен законом, но используется и органами исполнительной власти, и судами, в том числе высшими. Термин является общеизвестным, поэтому мы его тоже используем в работе.
«У нас садоводство, а не коттеджный поселок!!!»
Бытует такое мнение, что земли садоводства ни в коем случае нельзя называть коттеджным поселком. Коттеджный поселок — это что-то «на богатом» и только на ИЖС, а мы тут простые садоводы.
Кому интересно, поищите на картах земли под садоводство или дачное строительство на западе Московской области. Спойлер: там зачастую участки совсем не по 6 соток и домики совсем не дачные и не садовые. Автор хочет выложить пару фотографий, но боится гнева местных садоводов за публикацию их скромных владений 🙂
Так вот, уважаемые садоводы и дачники, не знаю, кто там что думает, но вот суды в РФ считают, что у вас тоже коттеджные поселки:
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2022 № 4-КГ22-19-К1: «Судами не дана оценка тому обстоятельству, что, несмотря на регистрацию нескольких ДНП, исполнявших свои функции в каждый из периодов строительства и формирования поселка «Альпийские горки», регистрация каждого из них носила титульный_характер, а в действительности оба ДНП представляют собой единое ДНП, расположенное на едином земельном участке и подчиненное единой цели, предусмотренной статьей 7 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ, следовательно, каждый из жителей коттеджного поселка «Альпийские горки», на территории которого осуществляли свою деятельность ДНП «Холмы» и ДНП «Холмы-1», имел основания предполагать свое членство в обоих ДНП в связи с исполнением ими единой функции. Без исследования оставлено и то обстоятельство, что ни истец Мирошников А.К., ни третье лицо с самостоятельными требованиями Небыльцов И.В. не являются собственниками садовых или огородных земельных участков, расположенных на территории коттеджного поселка «Альпийские горки».
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.02.2025 № Ф05-28638/2024 по делу № А40-54488/2024: «На основании протокола Правления N 5 от 21 июня 2022 года между истцом и СНТ «Европейская Долина — 2» подписано соглашение об управлении коттеджным поселком от 24 июня 2022 года, которое являлось новой редакцией договора управления коттеджным поселком от 20 апреля 2022 года.
Согласно уведомлению от 18 апреля 2023 года, СНТ «Европейская долина 2» не продлило действие договора управления коттеджным поселком от 20 апреля 2022 года и соглашения об управлении коттеджным поселком от 24 июня 2022 года, по истечении срока его действия — с 01 июля 2023 года прекратило договорные отношения с ООО «Этна».
Исковые требования мотивированы тем, что в период с 01 мая 2022 года по 30 июня 2023 года жилищно-коммунальные услуги, а также услуги по обслуживанию мест общего пользования территории СНТ в соответствии с заключенным соглашением об управлении осуществлялись истцом на территории всего коттеджного поселка, в интересах всех собственников, вне зависимости от их членства в садовом некоммерческом объединении граждан, однако, ответчик в период управления территорией СНТ истцом осуществлял начисления жителям — собственникам земельных участков и получал от них оплату в отсутствие законных оснований, что является неосновательным обогащением.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.09.2020 № Ф07-9992/2020 по делу № А56-6793/2019: «Как следует из материалов дела и установлено судами, за Компанией зарегистрированы права собственности на жилые дома и земельные участки под ними по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, СПК «Пригородный», ДНП «Фаворит», кадастровый номер 47:07:0479003:83 (проверили вид разрешенного использования — «Для дачного строительства» — прим. автора), кадастровый номер 47:07:0479003:90 (проверили вид разрешенного использования — «Для ведения гражданами садоводства и огородничества» — прим. автора). Земельные участки расположены в границах коттеджного поселка «Медовое», управление имуществом общего пользования которого осуществляет Товарищество».
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17.07.2023 по делу № 88-15966/2023: «… решения влекут для истцов существенные неблагоприятные последствия в виде увеличения платы за обслуживание и содержание общего имущества коттеджного поселка при расчете из одного домовладения независимо от площади земельного участка, доказательств обратного не представлено.
Доводы жалобы о том, что суд к спорным правоотношениям применил нормы Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», однако данный закон распространяется на садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества, к которым ДПК «Белая усадьба» не относиться, подлежат отклонению…»
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.08.2024 № 88-19538/2024: «Члены СНТСН «Барсово» владеют земельными участками, указанными в схеме расположения Устава СНТСН «Барсово», которые имеют единую границу, а также единые элементы общей инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, территория коттеджного поселка «Барсово» огорожена общим забором. В.Н., Г.С.Л., К., П.Н., Е.Г., М. и Б. являются собственниками земельных участков, которые находятся в границах коттеджного поселка «Барсово», указанных на схеме расположения земельных участков Устава СНТСН «Барсово».
И таких решений — примерно 500 штук. Суды используют термин «коттеджный поселок» в том числе для описания правоотношений на землях садоводства и под дачное строительство.
Таким образом, мы установили и доказали, что термин «коттеджный поселок» не какой-то плохой, неформальный, разговорный или обывательский. Его используют и органы исполнительной власти, и суды. И применяют его и к землям ИЖС, и к садоводству, и к дачному строительству. При таких обстоятельствах не видим смысла избегать употребления этого термина в работе нашей компании.
Все цифры по количеству решений актуальны на день написания статьи (26.05.2025 г.)
Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт
