Базовый вопрос всех, кто создает ТСН (ТСЖ или СНТ) в коттеджных поселках: «Зачем проводить общее собрание собственников, если можно создать ТСН на 3-7 собственника, а потом позвать в него остальных?». Некоторые не чистые на руку юристы радостно поддерживают это заблуждение, чтобы получить «быстрые деньги». Сегодня с опорой на судебную практику мы расскажем, почему территорию ТСН в коттеджном поселке нельзя расширить.
ПОЧЕМУ НЕЛЬЗЯ СОЗДАТЬ СНТ НА 7 УЧРЕДИТЕЛЕЙ И ПОТОМ РАСШИРИТЬ ТЕРРИТОРИЮ, ПРИНЯВ СОБСТВЕННИКОВ В ЧЛЕНЫ
Во-первых, закон это прямо запрещает.
В соответствии с частью 5 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ в границы территории садоводства или огородничества при подготовке проекта межевания территории для товарищества включаются садовые или огородные земельные участки, находящиеся в собственности учредителей товарищества. Простыми словами: в территорию СНТ попадают только участки его учредителей.
Кто такие учредители СНТ? Определение дает нам часть 1 ст. 10 Закона № 217-ФЗ: «Решение об учреждении товарищества принимается гражданами (учредителями) единогласно на их общем собрании посредством очного голосования». Простыми словами: кто проголосовал ЗА при создании СНТ в протоколе, тот стал его учредителем. Стать учредителем СНТ после его создания нельзя.
Часть 8 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ указывает прямо: «В границы территории садоводства или огородничества запрещено включать земельные участки, принадлежащие лицам, не являющимся учредителями товарищества». Простыми словами: кто не участвовал в учреждении СНТ, голосовал против, голосовал «воздержался», тот не является учредителем.
Из пункта 2 части 9 ст. 12 Закона № 217-ФЗ усматривается, что в приобретении членства в товариществе должно быть отказано в случае, если заявитель не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества. Простыми словами: в СНТ нельзя вступить, если Вы не являетесь его учредителем или не купили/получили земельный участок от учредителя.
Во-вторых, судебная практика запрещает расширять границы территории СНТ.
Например, Постановление Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19.06.2025 N 16-2784/2025 рассказывает нам о случае привлечения сотрудника СНТ к административной ответственности за самоуправство. Согласно фабуле дела, сотрудник срезал краны для полива на земельном участке потерпевшего. В суде был поднят вопрос о том, водит ли участок потерпевшего в границы СНТ. Вот что сказал суд: «В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 12 Закона 217-ФЗ собственники за пределами границ участков учредителей не могут вступить в члены Товарищества. Таким образом, границы Товарищества определены только садовыми участками его учредителей, и только в границах этих участков Товарищества, в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 3 и части 2 статьи 4 Закона 217-ФЗ, имеет право на ведение садоводства и управление имуществом общего пользования». Суд до кассации шел за штраф в 100 рублей 🙂
В целом, судебной практики по этому вопросу мало. Если знаете такие решения, пришлите нам на info@abonentconsult.ru.
В-третьих, расширение территории СНТ влечет за собой сугубо практические, не юридические проблемы. Об этом поговорим ниже.
ПОЧЕМУ НЕЛЬЗЯ СОЗДАТЬ ТСЖ НА 3 СОБСТВЕННИКА И ПОТОМ РАСШИРИТЬ ТЕРРИТОРИЮ ТСЖ В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ, ПРИНЯВ В НЕГО НОВЫХ ЧЛЕНОВ
С ТСН типа ТСЖ в коттеджных поселках таких ограничений в законе нет. В судебной практике однозначного подхода на этот счет также нет. На эту тему просто почти никто не судится, т.к. в ТСЖ легко вступить (достаточно заявления) и легко из него выйти (достаточно заявления), то есть попросту нечего оспаривать, и поэтому нет нормального объема судебной практики.
Есть много практики о том, как ТСН (ТСЖ) «на троих» пытается взыскать взносы с не членов товарищества за пределами своей территории, и проигрывает. Но это не то, что нам нужно. Нам нужна практика по оспариванию либо индивидуального вступления в члены ТСЖ в коттеджном поселке, либо по оспариванию собраний о присоединении к ТСН (ТСЖ) новых очередей застройки (одно такое дело мы сами ведем, но решение на дату публикации статьи не вступило в силу). Если знаете такие решения, пришлите нам на info@abonentconsult.ru.
ПОЧЕМУ ТЕРРИТОРИЮ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ НЕЛЬЗЯ РАСШИРИТЬ. ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ
Пример: если в коттеджном поселке на 100 собственников домов ТСН создали 10 собственников, а после создания ТСН в него вступили еще 70, при этом с оставшимися 20-ти подписаны договоры на обслуживание, то такое товарищество может обслуживать всю территорию и выставлять за это обязательные платежи. В данном случае возникает юридическая привязка собственника к товариществу через членство или договор, но не возникает никаких правоотношений с теми, кто договор не подписал и в члены ТСН (ТСЖ) не вступил. Такой сценарий чреват тем, что ТСН проиграет суды неплательщикам, которые юридически никак не связали себя с ТСН, а потом другие начнут выходить из ТСН и расторгать договоры, даже требовать уплаченные деньги обратно.
То есть в предложенном сценарии есть две проблемы:
Во-первых, нельзя принимать в члены ТСН собственников, участки которых находятся за территорией товарищества. Помимо банального для всех юристов «это незаконно!» можно добавить, что это влечет конкретные «математические» проблемы в товариществе. В описанном выше примере представим себе развитие ситуации: первую смету приняли и поделили на 100 участков, а спустя год из членов ТСН вышли 60 из 70 вступивших, отвязав себя таким образом от товарищества полностью; и 15 из 20 расторгли индивидуальные договоры с товариществом. Вопрос конкретный: на кого следующую смету считать? Вышедшие и расторгнувшие договоры с ТСН больше никак юридически не связаны, в создании его не участвовали, любые правоотношения прекратили. Если считать на оставшихся, то где гарантия, что остальные «присоединившиеся» не сбегут, увидев новый размер взносов? А если считать на настоящую территорию этого товарищества (10 участков десяти человек), то они ТСН создавали точно не для того, чтобы весь поселок самим содержать.
Во-вторых, описанный пример теоретический и для удобства предполагает, что все собственники в том или ином виде стали взаимодействовать с ТСН и подписывать какие-то документы. На практике же так не бывает. На практике будет такое, что процентов 30-60 всех собственников вообще не будет ни вступать в ТСН, ни договор подписывать, поэтому и платить не будут, и даже незаконной, временной и иллюзорной привязки таких собственников к товариществу не возникнет. Если 30-60% собственников ничего не платят, то и остальные перестанут платить довольно быстро, и товарищество «погибнет».
Создание СНТ на 7 учредителей, ТСЖ на 3 собственника с намерением их последующего расширения влекут за собой снежный ком даже не юридических, а сугубо практических проблем:
- если границы товарищества плавающие, то территория обслуживания тоже «плавает» в большую или меньшую сторону. Сегодня убираем одну улицу, завтра – пять, послезавтра – две. Как можно планировать работу и дорогие ремонты в таких условиях?;
- работникам Товарищества как прописывать территорию уборки, если эта территория постоянно «плавает»? рабочие часы и зарплата тогда тоже будут «плавать»?;
- как считать смету в товариществе с плавающими границами? Сегодня участков 10, завтра 50, послезавтра 25. Пересчитывать и утверждать на собрании после каждого вступления или выхода? Если ничего не делать, то смета будет необоснованная. Любой может спросить, почему смета рассчитана на одно количество, а по факту их больше или меньше. Как вы на это в суде будете отвечать?;
- ТСН с «плавающими границами» не сможет справедливо и обоснованно посчитать взносы и привести их финансово-экономическое обоснование, т.к. «плавающее» число членов ТСН сделает невозможным обоснованный расчет взноса на сколь либо значимом временном периоде (взнос придется буквально выдумывать, а не считать математически) – и это будет фатальным в суде;
- если у участков учредителей СНТ или создателей ТСЖ при этом «рваная территория», т.е. участки учредителей/создателей не имеют общих границ, то обслуживать территорию ТСН будет невозможно, составить план планировки территории также никто не сможет, а в суде отсутствие единства территории является основанием для ликвидации ТСН;
- голосование в ТСН с «плавающими границами» также затруднительно: в начале собрания в составе Товарищества было 10 членов, в середине собрания вступили еще 80, а под конец собрания все переругались и из членов ТСН вышло 40 из 80 вступивших. Как тут можно рассчитать кворум? Или лишите вступивших голоса? А на каком основании? Как это в суде защитить?;
- при заключении договора на вывоз ТКО с региональным оператором Товарищество будет вписывать в такой договор перечень земельных участков на территории ТСН. Если это число будет «плавать» вверх-вниз, то как можно будет исполнять этот договор?;
- ТСН (ТСЖ или СНТ) с территорией на 100 участков не сможет выставлять платежи собственникам за пределами своей территории, то есть в описанном выше примере примерно 90% поселка платить ни за что не будут обязаны просто по закону;
- эти же 90% собственников голосовать ни за что не смогут, т.к. в СНТ их нельзя принять просто в силу закона (п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона № 217-ФЗ). В случае с ТСЖ не все так строго, но вполне оспоримо;
- если со всем этим набором проблем и вот такими документами прийти в суд, например, взыскивать взносы, то Товарищество почти наверняка проиграет такой процесс. Если ТСН будет проигрывать суды по взносам, то тогда число неплательщиков только вырастет;
- если застройщик передаст имущество общего пользования в такое «ТСН на троих» или «на семерых», то по сути это будет означать, что имущество передается в руки учредителей таких товариществ. Ведь при ликвидации ТСН его имущество делится именно между учредителями. А остальные 90% собственников одобрят такой подарок за их счет?;
- а если товарищество правда ликвидируют, и все имущество получит 7 учредителей, то что делать остальным собственникам?;
- а что делать самим учредителям ТСН, если 90% поселка не обязаны в их ТСН ничего платить? То есть выбор будет между тем, чтобы содержать весь поселок за счет учредителей ТСН, и остальные будут жить бесплатно; либо между тем, чтобы самоуправством, угрозами и принуждением заставлять 90% собственников платить взносы; либо между тем, чтобы ликвидировать ТСН полностью и его имущество поделить на учредителей;
- если будет выбран силовой путь сбора денег с 90% собственников за границами территории ТСН, то это приведет к войне в коттеджном поселке, в которой победителей обычно не бывает.
И это только те проблемы, которые «на поверхности» и видны уже сейчас. Но таких проблем будет значительно больше, а их причина неустранима, т.к. невозможно поменять учредительные документы уже созданного юридического лица.
Таким образом, даже если закон вам не писан, и есть намерение в любом случае создавать ТСН (ТСЖ или СНТ) на троих или на семерых учредителей, то помните, что территорию ТСН в коттеджном поселке нельзя расширить после его создания сугубо по объективным причинам.
Лучше создавайте ТСН правильно!
Ваши оппоненты создали такое ТСН / СНТ / ТСЖ? Обратитесь к нам, мы оспорим создание товарищества в суде.
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34 или напишите на почту: info@abonentconsult.ru, а мы Вас проконсультируем.
Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.