Современные коттеджные и дачные поселки все чаще управляются через Товарищества собственников недвижимости (ТСН). Но как создать ТСН в коттеджном поселке? В чем особенности такого ТСН? Чем оно регулируется? Ответам на эти вопросы и посвящена данная статья.
Наши юристы создают ТСН с 2015 года. За это время мы накопили драгоценный опыт по регистрации ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках. И мы рады поделиться этим опытом с Вами. Готовы помочь и Вам зарегистрировать ТСН по очень выгодной цене. Информацию по цене и объему услуг смотрите здесь.
ВЫБИРАЕМ ФОРМУ ТСН
Человек непосвященный может подумать, что ТСН в многоквартирных домах создаются по форме ТСЖ и регулируются Жилищным кодексом; а ТСН в коттеджных поселках создаются в виде СНТ / ОНТ и регулируются Федеральным законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ).
На самом деле ТСН в коттеджном или дачном поселке может быть создано в форме ТСЖ и регулироваться Жилищным кодексом как прямо (см. ст. 135-136 ЖК РФ), так и по аналогии. Применение аналогии закона к ТСН в коттеджном поселке подтверждается судебной практикой.
Определением Свердловского областного суда от 11 октября 2011 г. по делу № 33-13468/2011, суд выразил правовую позицию:
«Установив, что коттеджный поселок, в котором расположен дом и земельный участок ответчика, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, обоснованно пришел к выводу о том, что на него распространяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе и нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме, согласно ст. 7, 8 ЖК РФ, по аналогии закона. Довод кассационной жалобы о том, что суд не вправе был применять аналогию закона для многоквартирных домов, Ф. является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка, является необоснованным.
Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).»
Мы рекомендуем создавать ТСН именно по форме ТСЖ по следующим причинам:
1. Закон 217-ФЗ является, по нашему мнению, очень несовершенным. Там Вы встретите нормы, которые совсем неудобны для практического применения. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной статье здесь
2. Создать СНТ по Закону 217-ФЗ законным образом можно только при согласии всех 100% правообладателей на территории садоводства, что вообще мало когда реализуемо. Нельзя создать СНТ на 7 учредителей и требовать платежи с других собственников на территории садоводства.
3. В созданное СНТ нельзя вступить, если Ваш участок не вошел в его территорию при создании, даже если очень хочется (п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона 217-ФЗ).
Таким образом, рекомендуем регистрировать ТСН именно по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ).
КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ГРАНИЦЫ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ?
Ответ прост – так, как Вы сами решите. Можно создать ТСН на трех собственников для установки совместных коммуникаций. Можно создать ТСН на улицу, на деревню. Главный критерий – чтобы Товарищество могло обслуживать всю эту территорию, чтобы территория была связана одним населенным пунктом и адресом. Важно позвать на собрание о создании такого ТСН всех собственников, потому что создать ТСН, например, на 7 человек, а потом выставлять квитанции всем остальным — незаконно.
МИНИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО СОЗДАЮЩИХ ТСН
Законно ТСН по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ) можно создать минимум на троих собственников. Два в правлении, один – ревизор.
ТСН в форме СНТ/ОНТ по Закону 217-ФЗ можно создавать минимум на семерых собственников.
ВНИМАНИЕ! В отличие от наших конкурентов, мы не вводим Вас в заблуждение и говорим прямо, что минимально допустимое по закону количество собственников и нужное именно под Ваш запрос количество собственников — это не одно и то же! При создании ТСН образуется территория деятельности товарищества, которую в случае СНТ даже нельзя расширить (ч. 8 ст. 4.1, п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона 217-ФЗ). Подробнее об этом можно почитать здесь.
ЮРИДИЧЕСКИЙ АДРЕС ТСН
Примерно с 2016 года ФНС в разных субъектах РФ стала требовать, чтобы юридический адрес был уточнен вплоть до дома или квартиры. Кроме того, адрес обязательно должен быть в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС). Это открытая система, проверить наличие в ней адреса может любой желающий.
УСТАВ ТСН
Многие относятся к уставу безответственно, а ведь это – основной документ ТСН. Собственники предпочитают экономить и скачивать устав из интернета. Потом такие собственники с удивлением обнаруживают, что скачанный устав безнадежно устарел, кишит недействительными или противоречащими закону нормами (например, вводят штрафы для собственников, ограничивают проезд по территории и проч.), и вообще неприменим к реальной жизни. А когда контролирующие органы присылают предписание о приведении устава в соответствие с законом, все хватаются за голову. Мы считаем, что цена вопроса гораздо ниже возможных проблем. Закажите устав у нас. Мы гарантируем его актуальность и юридическую чистоту. Сделаем Вам не типовой устав, а устав именно под Ваши нужды.
ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ
Общее собрание собственников для создания ТСН типа ТСЖ проводится по аналогии с Жилищным кодексом. Есть три формы проведения:
1. Очная (совместное присутствие);
2. Заочное голосование (может использоваться только тогда, когда в очной форме не был набран кворум);
3. Очно-заочное голосование (единый неделимый процесс голосования, наиболее удобная форма для больших собраний).
Есть пять основных правил законного собрания:
1. Уведомления собственников должны быть разосланы собственникам на почтовый адрес или вручены нарочным под роспись не менее чем за 10 дней до очной части собрания;
2. Повестка дня после рассылки уведомлений не может меняться;
3. На выборные должности ТСН могут быть назначены только собственники;
4. Полномочия представителей собственников должны быть заверены нотариально или в соответствии с требованиями п. 2 ст. 48 ЖК РФ;
5. Протокол собрания должен быть оформлен правильно.
Если проведенное собрание не соответствует данным пунктам, его однозначно можно признать недействительным в судебном порядке, а создание такого ТСН можно оспорить.
По результатам собрания в течение 10 дней составляется протокол, который подписывается всеми голосовавшими собственниками. Форму подписания закон не регламентирует (поэтому мы знаем удобную лазейку из судебной практики).
Обращаем Ваше внимание, что с марта 2019 года протокол должен быть оформлен в соответствии с Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.
РЕГИСТРАЦИЯ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ
Минимальный комплект документов на регистрацию ТСН состоит из:
1. Устава;
2. Протокола общего собрания;
3. Квитанции об оплате государственной пошлины (если подаете лично в ФНС);
4. Формы Р11001 на регистрацию ТСН.
Вместе с данным минимальным комплектом рекомендуем подать уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН). УСН может быть со ставкой 6% от дохода или 15% от прибыли (тут могут быть региональные льготы, наличие которых мы проверяем). Учтите, что членские взносы и иные доходы некоммерческого характера не учитываются в налогооблагаемую базу.
После сбора всех необходимых для регистрации документов их необходимо подать в регистрирующий орган. Регистрирующим органом для регистрации ТСН является Федеральная налоговая служба (ФНС).
ПОЧЕМУ ВАМ СТОИТ СОЗДАВАТЬ ТСН ИМЕННО ЧЕРЕЗ НАС
 |
Большой опыт работы на разных типах недвижимости Мы создавали ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках. |
 |
Основная идея Мы не просто формально регистрируем Вам ТСН, как это делают наши конкуренты. Мы создаем ТСН так, чтобы его создание нельзя было оспорить в суде. Мы знаем судебную практику. |
 |
Поэтапная оплата За наши услуги Вы платите поэтапно. Половина суммы оплачивается авансом. Вторая половина – после окончания государственной регистрации. В наших интересах получить вторую часть оплаты как можно скорее, не тянуть сроки. |
 |
Материальная ответственность За отказ в регистрации по нашей вине уменьшаем наш гонорар на сумму потерянной государственной пошлины (4000 руб.) |
 |
Высокая квалификация сотрудников Все юристы нашей компании закончили юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова и имеют опыт работы не менее трех лет |
 |
Оказываем эту услугу по всей России Мы наработали большой опыт создания товариществ собственников недвижимости, так как юристы нашей компании помогают регистрировать ТСН по всей России. |
После создания ТСН мы не бросаем своих клиентов. Многие заказывают у нас абонентское юридическое обслуживание ТСН. Это особенно актуально на этапе становления ТСН, проведения первых собраний и утверждения тарифов.
Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем