Создание ТСН / ТСЖ в апартаментах

Юристы нашей компании создали множество ТСН по всей России на абсолютно разных типах недвижимости: в многоквартирных домах, в коттеджных поселках, в гаражных комплексах, в офисных зданиях. В этой статье мы расскажем основные особенности создания ТСН в апартаментах. Актуальные цены и объем работы по созданию ТСН Вы можете посмотреть здесь.

Прочитайте статью до конца, и Вы поймете, что по созданию ТСН в апартаментах Вам стоит сотрудничать именно с нашей компанией по следующим причинам:

 

Большой опыт работы на разных типах недвижимости

Мы создавали ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках.

 

Основная идея

Мы не просто формально регистрируем Вам ТСН, как это делают наши конкуренты. Мы создаем ТСН так, чтобы его создание нельзя было оспорить в суде.

 

Поэтапная оплата

За наши услуги Вы платите поэтапно. Половина суммы оплачивается авансом. Вторая половина – после окончания государственной регистрации. В наших интересах получить вторую часть оплаты как можно скорее, не тянуть сроки.

 

Материальная ответственность

За отказ в регистрации по нашей вине уменьшаем наш гонорар на сумму потерянной государственной пошлины (4000 руб.)

 

Высокая квалификация сотрудников

Все юристы нашей компании закончили юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова и имеют опыт работы не менее трех лет

 

Оказываем эту услугу по всей России

Мы наработали большой опыт создания товариществ собственников недвижимости, так как юристы нашей компании помогают регистрировать ТСН по всей России.

 

Апартаменты – это элитное жилье, которое в силу закона имеет статус нежилого помещения.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ получили право объединяться в товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы. В 2014 — 2016 годах в Гражданский кодекс Российской федерации были внесены изменения, которые коснулись некоммерческих объединений граждан. ТСЖ (товарищество собственников жилья) стало одной из форм ТСН (товарищества собственников недвижимости).

Очень важно понять, что в настоящее время создать ТСЖ нельзя, создаются только ТСН. Товарищества собственников недвижимости регулируются Гражданским кодексом РФ. Но там находится всего три статьи, посвященные ТСН в самой общей форме. Они не могут урегулировать деятельность всех видов ТСН. Гражданский кодекс РФ отсылает нас к специальным законам: к Жилищному кодексу РФ, который регулирует деятельность ТСЖ, и к Федеральному закону от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который регулирует деятельность СНТ, ДНТ и проч.

Обратите внимание, что законом не предусмотрены иные формы ТСН кроме как ТСЖ или СНТ/ДНТ/ОНТ! Бытует большое заблуждение, что есть отдельный вид — ТСН в нежилых зданиях. Такого вида ТСН не предусмотрено законодательством. Создание и деятельность ТСН в апартаментах прямо не урегулирована ни в каком законе. В таких случаях в юриспруденции применяется аналогия закона.

АНАЛОГИЯ ЗАКОНА

Частично проблему пробельности в праве в 2009 г. решил Высший арбитражный суд РФ, который издал Постановление Пленума № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В пункте 1 данного Постановления сказано: «Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ».

Высший арбитражный суд РФ признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к собственникам нежилых помещений (статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ).

К порядку принятия общих решений собственниками помещений в Постановлении относится пункт 6, согласно которому по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44–48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Кроме того, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо говорит: «В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ».

Таким образом, собственники апартаментов вправе, как и собственники квартир, устраивать общие собрания, которые регулируются статьями 44-48 ЖК РФ. Такого мнения придерживался как ранее существовавший Высший Арбитражный Суд РФ, так и существующий Верховный Суд РФ.

ПЕРВАЯ ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ АНАЛОГИИ ЗАКОНА

Как правило, управляющую компанию для оказания коммунальных и иных сопутствующих услуг собственникам навязывает застройщик. Между собственниками и такой управляющей компанией нередко возникают споры, которые они вынуждены разрешать в судебном порядке. Так, бизнес-центр «Купеческий двор» (Ростов-на-Дону) в 2010 году выиграл судебный процесс, в котором суд подтвердил легитимность проведенного собрания и право собственников на смену формы управления зданием. В этом деле аффилированная с застройщиком управляющая компания оспаривала возможность применения Жилищного кодекса РФ к взаимоотношениям собственников бизнесцентра. Это было первое судебное решение, в котором спор об управлении нежилым зданием рассматривался в арбитражном суде согласно нормам Жилищного кодекса РФ. Суд мотивировал решение Постановлением Пленума ВАС РФ № 64. Апелляционный суд также полностью поддержал доводы суда первой инстанции о возможности применения норм Жилищного кодекса РФ по аналогии и правомочности общего собрания.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Применение аналогии закона усматривается во многих судебных решениях. Вот их небольшой перечень:

В решении Арбитражного суда Свердловской области от 19.04.2016 по делу N А60-52474/2015 суд указал прямо:

«Абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» предусмотрено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства».

В Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 07.08.2015 N Ф09-5861/15 по делу N А60-53557/2014 суд указал:

«При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства как нормы регулирующего сходные отношения».

В Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 15.07.2015 N Ф10-1655/2015 по делу N А35-5554/2014 суд указал:

«При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании в силу закона.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества.

В силу п., п. 1, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к возникшим между сторонами отношениям подлежат применению по аналогии соответствующие нормы Жилищного кодекса РФ о принятии решений собственниками помещений многоквартирного жилого дома, закрепляющие особый порядок принятия таких решений.

В Постановлении ФАС Московского округа от 20.09.2012 N А40-121423/11-136-700 суд указал:

«Суд посчитал возможным применить нормы ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ о том, что собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом; решением общего собрания собственников помещений способ управления может быть изменен в любое время; решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме».

АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Приведенные судебные решения далеко не единственные. Аналогичного применения норм ГК РФ и ЖК РФ по отношению к нежилым зданиям придерживаются и другие суды, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС № 64. Суды уверенно оперируют статьями 44-48 ЖК РФ применительно к нежилым зданиям.

Кроме того, в последнем из приведенных решений суд пошел дальше и применил по аналогии ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ: «…собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом; решением общего собрания собственников помещений способ управления может быть изменен в любое время; решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме…»

КОНТРОЛИРУЮЩИЙ ОРГАН

Как уже было сказано ранее, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо говорит: «В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ».

Таким образом, право создать ТСН у собственников нежилых помещений есть, отношения между ними строятся в рамках ГК и конкретных статей ЖК.

Статья 20 ЖК РФ (Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль) будет распространяться на данные отношения, если ТСН будет создано в порядке ст. 44-48 ЖК и соответственно в части создания, соблюдения требований устава и порядка проведения общего собрания собственников, их будет проверять, в том числе и Мосжилинспекция.

Контрольные полномочия Мосжилинспекции над ТСН в жилых и нежилых домах:

  • контроль за соблюдением управляющими организациями правил содержания общего имущества, порядка предоставления коммунальных услуг;
  • проверка правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ (ТСН);
  • проверка соответствия устава ТСЖ (ТСН) и внесенных в него изменений требованиям законодательства Российской Федерации;
  • проверка правомерности избрания общим собранием членов ТСЖ (ТСН) председателя правления и других членов правления ТСЖ (ТСН);
  • проверка правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, решения о выборе юридического лица или индивидуального предпринимателя в целях заключения договора управления многоквартирным домом, правомерность утверждения условий такого договора и его заключения.

 

Если проведенное в нежилом здании собрание проведено не в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, его однозначно можно признать недействительным в судебном порядке, а создание такого ТСН можно оспорить.

После создания ТСН мы не бросаем своих клиентов. Многие заказывают у нас абонентское юридическое обслуживание ТСН. Это особенно актуально на этапе становления ТСН, проведения первых собраний и утверждения тарифов.

Будем рады помочь Вам создать ТСН в апартаментах. Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

Автор: Котова Екатерина Викторовна, юрист юридической компании Абонент Консалт.

comments powered by HyperComments