Общее имущество ТСН/ТСЖ/СНТ с 01.10.2023. Обзор изменений в ГК РФ, закон от 24.07.2023 года № 351-ФЗ

Летом 2023 года наши законодатели приняли поправки в Гражданский кодекс РФ, которые касаются сферы работы нашей компании – то есть поправки напрямую коснутся ТСН, ТСЖ, СНТ, ДНТ и прочих товариществ, партнерств. Настоящий обзор изменений в Гражданский кодекс РФ с 01.10.2023, обзор закона от 24.07.2023 года № 351-ФЗ, является частным мнением автора статьи. Цель обзора – сделать новый закон про общее имущество более понятным для наших клиентов и просто посетителей сайта нашей компании, поэтому она написана максимально простым языком.

Конечно, у читателей комментариев к закону возникает логичный вопрос, а кто, собственно говоря, пишет обзор. Давайте познакомимся. Я, автор данной статьи – Садов Александр Сергеевич – работаю в сфере ТСЖ с 2012 года, юрист, закончил юридический факультет МГУ им. Ломоносова, являюсь основателем и руководителем юридической компании «Абонент Консалт», которая работает с товариществами по всей России с 2015 года. Пишу данную статью как юрист, практикующий в данной сфере уже более 10 лет.

«Виновником торжества» является Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Данный закон указывает перечень других законов и кодексов, в которые вносятся изменения. Чтобы статья не получилась огромной, давайте обсудим только основные и самые интересные изменения.

Статья 123.12 ГК РФ дополняется следующим положением: «Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества». Собственно, ничего нового тут нет, норма просто перенесена из ст. 123.13, которая утратила силу. Кстати, у нас есть отдельная статья насчет разницы между общим имуществом, имуществом общего пользования и имуществом ТСН – можно почитать здесь.

Утратившая силу статья 123.13 содержала положения о том, что общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит всем собственникам; что имущество общего пользования в СНТ принадлежит собственникам участков в границах садоводства; что доли в МКД и СНТ переходят автоматически новому собственнику при продаже квартиры или земельного участка.

В главу 16 Гражданского кодекса РФ введен параграф 2, его разберем подробно:

Имущество, отвечающее признакам, установленным п. 1 и п. 2 ст. 259.1, переходит в общую долевую собственность собственников недвижимых вещей в порядке, определенном федеральным законом (ст. 3 ФЗ от 24.07.2023 № 351-ФЗ). Давайте посмотрим, что это за признаки такие (выделил жирным шрифтом):

«1. Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

2. Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом».

К данной норме есть ряд практических вопросов:

Во-первых, какой закон регулирует переход в общую долевую собственность? Его будут принимать в будущем или имеется в виду только ч. 28 ст. 17 Закона 217-ФЗ? А как передавать в общую долевую собственность в коттеджных поселках на землях ИЖС, где не работает Закон 217-ФЗ?

Во-вторых, должна быть определена территория садоводства (границы общей территории) и предусмотрено создание на ней общего имущества – только в этом случае собственникам земельных участков на этой территории принадлежат доли в общей земле и имуществе, а она часто определяется на практике вообще неправильно, потому что неправильно создают СНТ.

В-третьих, как понять, что использование имущества предполагалось для удовлетворения общих потребностей? Допустим, с земельными участками под дорогами все понятно, а что если это спортивная площадка или бассейн, которые записаны на застройщика? – они ведь могут быть как личными коммерческими объектами, так и имуществом общего пользования. Как их различать?

В-четвертых, указано на намерение совместного использования, но не сказано про совместный вклад в такое имущество. Я могу построить домик для охраны на въезде на территорию садоводства на собственные деньги, домик при этом оформлен в мою собственность, но он является имуществом общего пользования и построен для удовлетворения потребности всех собственников в безопасности. Судя по тексту закона, такой домик станет общей долевой собственностью, хотя никто кроме меня в него не вкладывал средства. Так вот, я потеряю право собственности на свое имущество, созданное для общих целей, или нет?

В-пятых, непонятно, что со сроками, как применять эту статью в контексте начала действия закона (когда по дате должно предполагаться использование для удовлетворения общих потребностей собственников, можно ли чтобы это предположение-намерение было до даты вступления закона в силу?).

Как это будет работать на практике? Пока что даже предположить сложно, очень много пробелов.

Кстати, в контексте Закона 217-ФЗ ничего нового относительно перехода в общедолевую собственность в новом законе не появилось. В Законе 217-ФЗ есть часть 15 ст. 54, по которой СНТ должны до 01 января 2024 года вынести на повестку дня общего собрания членов вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования в общую долевую собственность, а сама процедура оформления описана в ч. 28 ст. 17 Закона 217-ФЗ (требования там логичные, но на практике почти невыполнимые). Проще говоря, СНТ как юрлицо может передать свою собственность в общую долевую.

Новая статья 259.2 ГК РФ говорит нам о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит собственникам недвижимости пропорционально площади и не отчуждается отдельно от личной недвижимости. В Жилищном кодексе РФ есть аналогичная норма (ст. 37 ЖК РФ), а в Законе 217-ФЗ это ч. 1 ст. 25, поэтому, опять же, ничего нового. Кстати, именно поэтому мы уже давно рекомендовали устанавливать взносы в СНТ в зависимости от площади участков, ведь если имущество принадлежит в долях пропорционально площади и при ликвидации СНТ делится именно пропорционально площади, то и формироваться оно должно взносами, которые собираются по площади. Это логично и справедливо, потому что в противном случае имущество в большей степени формируют одни собственники, а вот собственность на него получают в большей степени другие.

Из части 3 ст. 259.3 ГК РФ усматривается следующее: «Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество». Для ТСЖ по Жилищному кодексу РФ тут вообще ничего нового (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), а вот для СНТ по Закону 217-ФЗ это прямое указание на то, что голоса на собрании нужно считать именно по площади. Прямой нормы о подсчете голосов на собраниях в СНТ до 01.10.2023 года не существовало, и на практике голоса считали так, как напишут в уставе. Ну а если этот важный пункт в устав забыли написать, то считают как попало, кому как нравится (а потом судьи хватаются за голову, как вообще кворум считать при оспаривании собраний в СНТ).

Внимания заслуживает часть 4 ст. 259.3 ГК РФ. Идейно ее списали с пункта 3 части 2 ст. 44 ЖК РФ + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Речь в статье о том, что общее имущество может быть передано во владение или пользование (например, в аренду) третьим лицам, но только по решению общего собрания собственников, причем 2/3 голосов, и не от участников собрания, а от всех числа голосов всех собственников (голосование по площади). В контексте Закона 217-ФЗ, который ввел конструкцию общего собрания членов СНТ, на котором тем не менее могут голосовать не члены СНТ по отдельным вопросам, это ломает всю систему. Получается, что теперь в СНТ появляется еще один вид собрания – общее собрание собственников? А как его проводить, по каким нормам? В Законе 217-ФЗ есть похожий п. 5.1 ч. 1 ст. 17, но в действующей редакции он противоречит новым поправкам в ГК РФ, потому что в Законе 217-ФЗ такое решение принимается 2/3 голосов участников собрания, а не всех собственников. Поэтому нужно проводить собрание в СНТ по Жилищному кодексу РФ или как? Или просто применяем специальный Закон 217-ФЗ, но тогда для кого вообще эта норма в ГК РФ написана? Остается непонятным, по каким нормам реализовать право на сдачу в аренду общего имущества в СНТ, потому что нормы ГК РФ и Закона 217-ФЗ вступают тут в прямое противоречие по кворуму и по необходимому количеству голосов для принятия решения. Законодатель, исправь!

Общее имущество собственников может быть передано в собственность третьим лицам только при единогласном решении всех собственников (часть 5 ст. 259.3 ГК РФ). На первый взгляд не очень понятно, как это перекликается по смыслу с ч. 2 ст. 259.2 ГК РФ, согласно которой «Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны». В одной статье полный запрет на отчуждение доли и указание на ничтожность такой сделки, в другой статье следом указывают, что если 100% согласны, но вроде как и можно остаться без общего имущества (полностью или частично).

Но при более пристальном рассмотрении мы видим оговорку, что передача возможна только при условии, что эта передача не противоречит закону. Итак, когда можно передать общее имущество в собственность третьим лицам:

1) если 100% собственников согласны;

2) если эта передача не противоречит закону. Видимо, здесь имеется в виду то, что в Жилищном кодексе РФ есть также запрет на отчуждение доли (ч. 4 ст. 37), поэтому эта новая статья в ГК РФ касается только СНТ.

Вряд ли часть 5 ст. 259.3 ГК РФ (разрешающая передачу в собственность третьим лицам общего имущества) отсылает к ч. 2 ст. 259.2 ГК РФ (запрещающую такую передачу), иначе получается какой-то абсурд, поэтому я предположил, что имеется в виду отсутствие противоречий именно специальному закону (ЖК РФ или 217-ФЗ). Да и по форме 100%-ого согласия тоже есть вопросы. Собрание собственников нужно проводить или просто достаточно всем 100% собственников договор купли-продажи подписать с третьим лицом? В общем, читатели-судьи, терпения вам при правоприменении!

В норму о 100%-м согласии всех собственников на передачу общего имущества заложен еще один смысл о том, что по сути передать земли или иную недвижимость в муниципалитет, в Россети, в Водоканал и проч. будет невозможно, т.к. собрать такое количество голосов почти нереально. Если собираетесь передавать имущество, проводите собрание до 01 октября 2023 года, иначе будете его содержать потом всегда, пока законы не поменяются.

Новая статья 259.4 ГК РФ также наносит удар по привычному укладу в СНТ: «Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2). Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать. Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2) участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом». Напомню, что доля считается по площади, а фраза «соразмерно доле» означает то, что и считать взносы теперь нужно по площади.

ИЗМЕНЕНИЯ В УСТАВЫ ТОВАРИЩЕСТВ

Для ТСН типа ТСЖ изменений по сути нет никаких.

Для ТСН типа СНТ есть изменения:

1) Нужно считать голоса на собрании по площади (ч. 3 ст. 259.3 ГК РФ);

2) Взносы нужно считать по площади (ст. 259.4 ГК РФ);

3) Передача общего имущества в собственность третьим лицам только при 100%-м согласии всех собственников (часть 5 ст. 259.3 ГК РФ).

Кстати, мы можем написать для Вас хороший устав за небольшие деньги.

ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ ЗАКОНА ОТ 24.07.2023 ГОДА № 351-ФЗ

В новом законе есть статья 3, согласно которой «Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 октября 2023 года. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона».

И вот второе предложение подкидывает массу вопросов, на которые у автора статьи на дату ее написания ответов нет:

1) В уставе СНТ установлена формула расчета взносов по участкам или «по головам». При начислении взносов после 01.10.2023 года взносы считать по уставу и действующей смете или по закону (по площади)?

2) Если в СНТ не могут принять (нет кворума) новую смету, взносы и ФЭО размера взносов по площади, то прежняя смета с иным принципом взимания взносов продолжает работать или становится незаконной?

3) Если дата возникновения цели создания общего имущества до 01.10.2023 года, то применяется ли статья 259.1 ГК РФ?

4) Если я застройщик, и после 01.10.2023 года у меня в собственности земли проездов на территории СНТ, я лишаюсь права собственности на них? Или как понимать общую долевую собственность на дороги, если это моя собственность по ЕГРН?

На эти вопросы ответит только судебная практика, причем сложится она года через два после вступления закона в силу. Всем терпения.

Дата статьи: 05.09.2023 г.

Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.

E-mail: info@abonentconsult.ru