Вопрос различия понятий «общее имущество», «имущество общего пользования» и «имущество товарищества» регулярно возникает в нашей работе. Чтобы разложить этот вопрос «по полочкам» для гостей нашего сайта и наших клиентов, мы подготовили сравнительную таблицу:
| Критерии сравнения | Общее имущество собственников | Имущество общего пользования | Имущество ТСН |
| Определение простыми словами | Существующее в многоквартирных домах имущество, которое в силу закона общее для всех собственников помещений (лестницы, кровля, лифт, фасад и проч.) | Имущество в коттеджных поселках и СНТ, которым пользуются для прохода, проезда, в иных общих целях | Собственное имущество юридического лица |
| Законодательное упоминание (определение) термина | ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) | п. 5 ст. 3, ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ (далее — Закон 217-ФЗ). | ст. 151 ЖК РФ, ч. 4 ст. 10 Закона 217-ФЗ |
| Где существует | Только в многоквартирных домах (далее – МКД) | В коттеджных поселках и на территориях садоводства и огородничества | Может быть где угодно |
| Основание владения имуществом у ТСН | ТСН (ТСЖ) не может быть собственником общего имущества | Может быть или не быть в собственности ТСН, либо быть в аренде у ТСН | Договор, по которому возникло право собственности на имущество у ТСН |
| Основание обслуживания имущества | На основании решения общего собрания собственников о выборе способа управления (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) | Возникает на основании решения собрания учредителей (в случае с ТСН типа СНТ) или на основании решения общего собрания собственников о выборе способа управления (в случае с ТСН типа ТСЖ). Право обслуживать имущество общего пользования никак не связано с правом собственности на это имущество. | По уставу, по договору, по решению общего собрания членов ТСН |
| Кто может быть собственником | Исключительно собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности | Собственником может быть кто угодно: физическое лицо, юридическое лицо, государство, муниципалитет | Само ТСН, ведь это имущество товарищества как юридического лица В ТСН типа СНТ имущество общего пользования может принадлежать товариществу (ч. 3 ст. 24 Закона 217-ФЗ), т.е. быть одновременно имуществом товарищества и имуществом общего пользования. В ТСН типа ТСЖ такое невозможно |
| Государственная регистрация права собственности | Не осуществляется, т.к. общее имущество собственников помещений в МКД не выделяется в качестве отдельного объекта недвижимости | Осуществляется, если это недвижимость | Осуществляется, если это недвижимость или движимое имущество, подлежащее регистрации |
| Можно ли отчуждать право собственности | Доля в праве общей долевой собственности автоматически переходит к новому собственнику помещения (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ) Отчуждать свою долю отдельно от своего помещения нельзя (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ) | Можно, любому лицу или лицам по решению собственника имущества (в ТСН типа ТСЖ в коттеджном поселке) Если это ТСН типа СНТ, то можно, но с ограничениями по кругу лиц. Собственником имущества общего пользования могут быть либо собственники-садоводы, либо ТСН (СНТ), либо субъект РФ, либо муниципалитет, либо ресурсоснабжающая организация (ст. 25 Закона 217-ФЗ) | Можно, но в случае ТСН типа СНТ только по решению общего собрания (п. 6 ч. 1 ст. 17 Закона 217-ФЗ) В ТСН типа ТСЖ ограничений нет. |
| Можно ли кому-то из собственников персонально запретить использование имущества (например, за долги) | Нельзя. Но какая-то часть имущества (например, помещение или машино-место) может быть сдано в аренду, поэтому доступ к нему может быть ограничен. Также доступ к общему имуществу ограничивается по требованиям безопасности (например, выход на крышу МКД). | Нельзя. Для ТСН типа СНТ запрет установлен ч. 5 ст. 24 Закона 217-ФЗ. Для ТСН типа ТСЖ запрет установлен ст. 304 ГК РФ, пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ | Для ТСН типа СНТ можно, только если ограничиваемое в пользовании имущество не является параллельно имуществом общего пользования. Для ТСН типа ТСЖ можно, если это не имущество общего пользования. Например, компьютер ТСН это компьютер товарищества, доступ к нему может быть ограничен для жителей |
| Кто и как платит налог за это имущество | Налог платят собственники в составе платы за налог за помещение. Отражение объектов общего имущества собственников в бухгалтерском балансе ТСЖ является неправомерным (Письмо Минфина России от 01.02.2006 № 03-06-01-04/08) | Налог платит собственник и не может распределять его на остальных без решения общего собрания | ТСН обоих видов должны отражать в бухгалтерском учете принадлежащее им имущество и уплачивать налог на имущество организаций (если товарищество не применяет УСН) |
| За чей счет содержится это имущество | За счет собственников помещений в МКД | За счет собственника имущества общего пользования. Остальные собственники обязаны содержать это имущество за свой счет только при наличии решения общего собрания членов товарищества (и в ТСЖ, и в СНТ) | За счет собственников помещений / участков в соответствии со сметой (и в ТСЖ, и в СНТ) |
Непонимание этих терминов приводит к интересным казусам. Бывает довольно забавно, когда нам звонят с сайта и говорят: «У нас коттеджный поселок, имущества общего пользования у нас нет». Когда есть настроение пошутить, мы обычно говорим в ответ: «Ого, у Вас даже дорог общего пользования нет!? наверное у каждого собственника свой вертолет, на котором он добирается на участок?» 🙂
На самом деле, конечно, люди имеют в виду отсутствие долевого права собственности у владельцев коттеджей на имущество общего пользования в поселке. Хотя кто-то вкладывает и иные собственные смыслы в этот термин.
Еще часто путаница происходит при попытке понять, что именно в многоквартирном доме общее имущество, а что имущество ТСЖ. С фасадом, крышами и проч. все понятно, но вот с определением статуса вновь созданного имущества бывают проблемы.
ПОДСКАЗКА:
Чтобы определить, является конкретный объект имуществом ТСЖ или общим имуществом собственников в многоквартирном доме, попытайтесь ответить на вопрос: если собственники изменят способ управления, какова будет судьба этого имущества? Если имущество останется, то это общее имущество собственников. Если ТСЖ правомерно забирает имущество с собой, уходя с объекта, то это имущество ТСЖ. Например, при выборе управляющей организации как способа управления домом компьютеры ТСЖ и жалюзи на окнах в помещении ТСЖ, а также уборочный хозинвентарь, очевидно, не станут имуществом, которым управляющая организация призвана управлять, точно так же эти объекты не перейдут к ней в пользование или собственность, следовательно, они принадлежат ТСЖ.
МЫ СОЗДАЛИ ОБЪЕКТ И НЕ ПОНИМАЕМ, ЧЬЁ ЭТО ИМУЩЕСТВО
Новые объекты общего имущества (например, шлагбаум) не появляются сами по себе. Как правило, инициатором их появления является именно ТСЖ, которое проводит разъяснительную работу с собственниками, оформляет соответствующие решения, собирает деньги с собственников, привлекает подрядчика. В результате весь пакет документов оформляется на ТСЖ. Но кто становится собственником такого имущества?
Новый объект можно считать общим имуществом при одновременном соблюдении следующих условий:
Во-первых, все решения относительно общего имущества, в том числе и о создании новых объектов, должны приниматься общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Во-вторых, новые объекты возводятся с целью обслуживания всех помещений в доме.
В-третьих, создание новых объектов финансируется за счет средств собственников.
ПРОВЕРЬТЕ ПОЛУЧЕННЫЕ ЗНАНИЯ
С учетом алгоритма выше попробуйте ответить на следующие вопросы:
1. Собственник магазина на первом этаже многоквартирного дома согласовал на общем собрании собственников размещение вывески своего магазина на фасаде дома. Вывеска – это чья собственность?
2. По решению общего собрания собственников ТСЖ установило систему видеонаблюдения за счет взносов собственников. В чьей она собственности?
3. За счет сэкономленных средств по смете ТСЖ купило дверь в свой офис. Дверь – это чье имущество?
4. ТСЖ получило от собственников разрешение на безвозмездное использование части общего имущества. Затем ТСЖ на сэкономленные или заработанные деньги вне сметы деньги купило вендинговый автомат с газировкой и поставило его в подъезде. В чьей собственности этот автомат?
5. Умер собственник, который завещал свою квартиру ТСЖ. Эта квартира станет общим имуществом собственников или будет имуществом ТСЖ?
____________
Правильные ответы: 1. Собственность владельца магазина, т.к. он устанавливает ее за свой счет. 2. Общее имущество собственников, т.к. подходит под все признаки общего имущества. 3. Имущество ТСЖ, т.к. не было решения общего собрания по установке двери + дверь только для помещения ТСЖ. 4. В собственности ТСЖ, т.к. его покупка не решалась на общем собрании и не финансировалась взносами собственников. 5. Имуществом ТСЖ, т.к. собственник квартиры завещал ее именно юридическому лицу – ТСЖ.
Дата статьи: 23.01.2023 г.
Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.
E-mail: info@abonentconsult.ru