Покупка квартиры на вторичном рынке имеет очевидные преимущества: дом построен, и вы можете его осмотреть, в районе развита инфраструктура. Но у такой квартиры уже есть своя история, которую не знает покупатель, а зачастую и сам продавец. Кроме того, на рынке недвижимости очень много мошенников, особенно в Москве и Московской области. Самое страшное, что есть вполне «белые» схемы, за которые никто никогда не сможет привлечь этих мошенников к уголовной ответственности.
Возможно, что, прочитав нашу статью, Вы передумаете брать жилье на вторичном рынке. Бытует мнение, что покупка квартиры по ДДУ или просто в новостройке гораздо безопаснее. Мы вынуждены опровергнуть это заблуждение. Про мошенничество при покупке квартиры в новостройке можно прочитать здесь.
Юристы нашей компании помогут Вам сопроводить сделку по покупке квартиры на вторичном рынке. Цены на подобные услуги и их конкретный объем Вы можете посмотреть здесь. Обращаем Ваше внимание на то, что сопроводить сделку по покупке квартиры под силу даже не каждому юристу, не говоря уже о риелторах без юридического образования. За плечами наших сотрудников высшее образование, полученное на юридическом факультете МГУ им. М.В. Ломоносова, личная судебная практика, а также опыт работы в сфере недвижимости не менее трех лет.
Ну а в этой статье вы узнаете про наиболее частые мошеннические схемы покупки квартир на вторичном рынке. Но помните, что обо всех мошеннических схемах написать невозможно, ведь изобретательность мошенников не знает границ. Будьте крайне внимательны и осторожны при покупке квартиры и ее продаже.
Риск № 1. Недееспособность продавца
Продавец может быть признан в судебном порядке недееспособным или ограниченно дееспособным, при этом возникновение данного юридического факта уже после совершения сделки также имеет для нее значение. В таком случае сделка может быть признана недействительной по иску опекуна или попечителя.
Недействительность сделки влечет двустороннюю реституцию. Это значит, что Вы должны будете отдать квартиру, а Вам должны вернуть деньги. Квартира то у Вас есть. А вот денег у них уже нет (потеряли / потратили / украли и т.д.) В итоге Вы можете остаться и без квартиры, и без денег.
Решение: для предотвращения риска необходимо требовать от продавца предоставления справок из неврологического и психоневрологического диспансеров.
Риск № 2. Неучтенные права наследников
Если квартира получена по наследству, то на нее могут претендовать и другие лица (наследники). Необходимо тщательно проверять документы по вступлению в наследство, приобретать унаследованные квартиры после истечения срока исковой давности (три года).
Риск № 3. Обременение квартиры правами третьих лиц
Квартира может быть обременена правами третьих лиц, о которых часто умалчивается при заключении сделки. Это могут быть лица, имеющие право проживания в квартире. В итоге окажется, что в Вашей квартире имеет право проживать кто-то еще; либо квартира может быть обременена сервитутом, быть в залоге и проч.
Решение: обязательно необходимо требовать от продавца свежую выписку из ЕГРН и из домовой книги.
Риск № 4. Нарушение права собственности супруга продавца
Супруги имеют право совместной собственности на квартиру, даже если она зарегистрирована на одного из них. После совершения сделки второй супруг может попытаться оспорить её, так как не был согласен с ней.
Далее классическая схема: Вы возвращаете квартиру, а денег у продавца уже нет.
Решение: следует не только проверить паспорт продавца на отметку о регистрации брака (паспорт может быть выдан уже после регистрации брака и тогда отметка будет отсутствовать), но и запросить справку о гражданском состоянии.
Риск № 5. Нарушение прав несовершеннолетних или лиц, находящихся под опекой или попечительством
В случае отчуждения жилья, в котором проживает оставшийся без попечения родителей несовершеннолетний или находящийся под опекой или попечительством член семьи собственника без согласия органов опеки и попечительства сделка может быть признана недействительной.
Решение: запросить у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги и проверить наличие в этом документе несовершеннолетних, когда-либо зарегистрированных в квартире.
В соответствии с Постановлением КС РФ от 8 июня 2010 г. №13-П права несовершеннолетних защищаются в любом случае, если родители необоснованно ухудшают жилищные условия несовершеннолетнего и тем более если лишают их единственного жилья.
Решение: запросить у продавца документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
Риск № 6. Покупка незаконно приватизированной квартиры
Основные проблемные моменты:
А) несовершеннолетние должны «участвовать» в приватизации в обязательном порядке.
Б) нарушение прав третьих лиц. Иногда в договоре не значатся лица, временно снятые с регистрационного учета (находящиеся в местах лишения свободы, в лечебных учреждениях, учреждениях социальной защиты и т.д.), но сохраняющие право пользования данной жилплощадью.
Решение:
A) внимательно изучить договор передачи и свидетельство о регистрации права (выписку из ЕГРН), сопоставить сведения из этих документов с данными из паспортов) собственников и пользователей; из выписок из домовой книги начиная со времени не позже чем за год до приватизации.
Б) включить в договор купли-продажи приватизированного жилья пункт о том, что если в будущем с этой квартирой выявляются проблемы с регистрационным учетом (претензии от третьих лиц), то продавец будет обязан решать их от своего имени и за свой счёт.
Риск № 7. Продажа квартиры по поддельным документам
Недобросовестный продавец может использовать поддельные / утерянные паспорта, доверенности и иные документы для хищения Ваших денег.
Решение:
- проверить паспорта по базе недействительных (утерянных, украденных) паспортов;
- проверить, не находится ли продавец в розыске по подозрению в совершении преступлений;
- поговорить с соседями для получения сведений о личности продавца;
- запросить выписку из ЕГРН;
- проверить подлинность и действительность доверенности у нотариуса до совершения сделки;
- обратите на этот пункт особое внимание, если квартира несколько раз за короткое время меняла собственников;
- не оплачивать авансовый платеж и стоимость квартиры наличными деньгами продавцу до того, как получите свидетельство о регистрации права собственности на Ваше имя.
Риск № 8. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала
Квартира, купленная на материнский капитал, должна быть оформлена на всех членов семьи. Продать же эту квартиру до тех пор, пока дети не достигли совершеннолетия, можно только с разрешения органов опеки и попечительства.
Решение: запросить у продавца разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
Риск № 9. Продажа квартиры, находящейся под арестом
Последствие: недействительность сделки
Решение: проверить выписку из ЕГРН, а также, не возбуждено ли в отношении продавца исполнительное производство.
Риск № 10. Дом числится в плане на расселение
Продавать в таком доме квартиры частным лицам запрещено законом. Мошенники пользуются этим и могут завладеть Вашими деньгами, вернуть которые будет уже невозможно.
Решение: посетить сайты районных администраций, комитетов и департаментов управления городским имуществом, найти городские программы реконструкций и сносов; запросить сведения из реестра аварийных зданий
Риск № 11. Нарушение преимущественных прав
Если недвижимость находится в долевой собственности, то у совладельцев есть преимущественное право на покупку доли. Только после предложения им выкупить долю и их отказа сделка может быть совершена с другими лицами. Договор продажи доли квартиры может быть заключен не ранее, чем через месяц со дня уведомления сособственников о предстоящем отчуждении доли. Течение указанного срока начинается с момента получения уведомления. Если нотариусу будут представлены нотариально удостоверенные отказы от приобретения доли другими собственниками, сделка может быть совершена ранее указанного срока.
Решение: запросить у продавца документы, подтверждающие извещение других собственников. Совершить сделку только по истечении указанного срока.
Риск № 12. «Близнецы»
Наши юристы сталкивались с такой мошеннической схемой на практике. Задумка мошенников состоит в следующем: есть, например, два брата близнеца; у одного из них есть квартира в собственности, которую он продает; после «кристально чистой» сделки оказывается, что квартиру продал вовсе не собственник, а его брат-близнец. Настоящий собственник подает в суд и возвращает себе квартиру. А брат-близнец вдруг окажется недееспособным / пропавшим / уехавшим за пределы РФ. В итоге квартиру у Вас отберут, а деньги назад не вернут.
Решение: запросить у продавца справку о составе семьи. Если там окажутся люди, которые будут совпадать с собственником по дате рождения и полу, нужно насторожиться и подписывать договор только в присутствии нотариуса, который установит личность.
Еще одна разновидность «близнецов» — это лицо с «оригинальным» паспортом, но при этом не являющееся продавцом. В наше время в так называемом «даркнете» (теневой интернет) можно купить себе новую личность. Нет способа создать более надежную личность, чем копия уже существующей. Такому «клиенту» подбираются граждане, внешне максимально похожие на него. «Клиент» выбирает одного из таких граждан и получает полную копию его паспорта. После этого «близнец» может совершать любые действия от имени своей новой личности, в том числе, продать его квартиру. Выявление таких «близнецов» очень затруднительно, но часто вполне под силу нашим юристам, которые знают признаки таких мошенников и могут их раскрыть.
Риск № 13. Обман продавцов через банковскую ячейку.
Сделки купли-продажи квартиры опасны не только для покупателя, но и для продавца. Из примера ниже Вы поймете, что обращаться к юристам желательно и продавцу.
Как работает банковская ячейка в сделках с недвижимостью? Деньги за квартиру не отдаются продавцу в руки, а закладываются в заранее арендованную банковскую ячейку. Продавец получает деньги только после того, как договор пройдет госрегистрацию, и квартира перейдет в собственность покупателя. Для того чтобы получить деньги, продавец должен предъявить в банке оригинал этого договора, зарегистрированного в Росреестре, а также общегражданский паспорт и ключ от ячейки.
Мошенники действуют через пункт в договоре, который звучит примерно так: «Продавец получает доступ к ячейке только в том случае, если при выемке денег будет присутствовать покупатель». Покупатель просто исчезает после того, как право собственности будет зарегистрировано на него. Найти его будет почти невозможно, потому что такие люди продумывают все до мелочей. В банке продавцу деньги не отдадут, потому что нужен покупатель. Покупатель, так или иначе, находит способ забрать деньги из ячейки, а полученную квартиру начинает в спешке продавать. Полученные с продажи деньги он забирает себе и исчезает насовсем.
Рекомендация: внимательно читайте договор и не верьте на слово контрагенту. Если Вы попали в аналогичную ситуацию, скорее обращайтесь в суд и налагайте обеспечительные меры. Чтобы сберечь свои деньги, обратитесь к нам, профессиональным юристам по недвижимости.
На что еще следует обратить внимание…
Если продавец – юридическое лицо
Юридическое лицо не боится ответственности и может исчезнуть после процедуры банкротства. Поэтому очень важно убедиться, что Вы не имеете дело с фирмой-однодневкой или организацией, претерпевающей в последнее время убытки. Про риски покупки квартиры на первичном рынке у компании-застройщика Вы можете почитать здесь.
Незаконная перепланировка
Последствия незаконной перепланировки придется устранять новым владельцам, а это существенные затраты, которые Вы изначально не планировали.
Долги по взносам за капремонт и коммунальным платежам
Очень часто при покупке квартиры забывают проверить такие, казалось бы, мелочи, как долги по взносам на капитальный ремонт и коммуналке. И если долги по коммунальным платежам на Вас могут переложить только в силу договора, то долг по капитальному ремонту переходит на нового собственника в силу закона. Наши юристы учтут все и не позволят недобросовестному продавцу свесить на Вас свои долги!
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
Авторы:
- Алена Игоревна Богачкова, стажер юридической компании Абонент Консалт;
- Александр Сергеевич Садов, партнер юридической компании Абонент Консалт