Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке

 

Если Вы читаете данную статью, то Вы наверняка хотите купить квартиру по договору долевого участия (ДДУ), а также выяснить, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке. Бытует мнение о том, что приобретение квартиры на вторичном рынке – это большой шанс нарваться на мошенников. А покупка новой квартиры в новостройке – это безопасно и дешево.

Мы – юристы, которые помогают проверить сделку по покупке недвижимости. И мы с глубоким сожалением констатируем, что при покупке квартиры в новостройке случаев мошенничества и противоправных действий застройщика гораздо больше, чем случаев мошенничества на вторичном рынке.

Посмотрите здесь наши цены и объем услуг на сопровождение покупки квартиры в новостройке.

А в данной статье мы расскажем Вам о том, какие уловки могут ждать Вас при покупке квартиры в новостройке. И Вы поймете, почему наши услуги стоят своих денег.

Прежде всего, Вам необходимо понять, что КУПИТЬ можно только достроенную квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию. По ДДУ или иным договорам Вы не покупаете квартиру, как об этом принято говорить. Юридически Вы инвестируете свои деньги в компанию застройщика, вкладываетесь в его бизнес-проект по постройке дома. Как и любой другой бизнес, проект может прогореть, а Вы свои деньги не вернете.

Беда дольщиков в том, что они не понимают, что по ДДУ покупается воздух. Квартиры нет, и не факт, что она будет. И никто не знает, когда она будет и какой. Зато это прекрасно понимают застройщики и их юридический отдел. В данной сделке на одной чаше весов Вы – потребитель, который верит, что его не обманут, потому что о застройщике хорошие отзывы в интернете. На другой чаше весов – «акулы» строительного бизнеса, крупная компания с целым юридическим отделом, юристы которой знают Вашу психологию идеально и способны обвести Вас вокруг пальца так, что Вы сами не поймете, как останетесь без денег.

Нам часто звонят клиенты, которые отдали свои деньги непонятно кому и теперь не знают, что делать. Когда деньги переданы, обращаться к юристам уже может быть поздно. Мы понимаем, что дольщики покупают квартиры на последние деньги, и юристам не хочется переплачивать, но ведь Вы хотите купить квартиру, а не пирожок на рынке. И Вы должны отнестись к этому ответственно. Обращайтесь к юристам, звоните нам до заключения сделки!

Давайте обсудим классические схемы того, как вас, потребителей, обманывают застройщики.

Схема № 1. Предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.

Аргументы застройщика: такой договор проще заключать, он не подлежит обязательной регистрации. Значит меньше издержек, значит для Вас это дешевле. Застройщик будет клясться в том, что этот договор и ДДУ это примерно одно и то же и никакой разницы в этом нет.

Что происходит на самом деле: предварительный договор купли-продажи подразумевает собой то, что стороны обязуются в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи, когда квартира будет готова, а дом введен в эксплуатацию. Юридически это значит то, что Вы даете свои кровно заработанные миллионы за обещание застройщика однажды заключить с Вами основной договор.

Последствия: если по ДДУ у Вас есть целый набор инструментов по воздействию на застройщика (взыскание неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, признание права собственности, требование о возврате денег и проч.), то по предварительному договору купли-продажи Вы имеете право либо безропотно ждать заключения основного договора, либо требовать возврата денег.

Конечно, есть еще один путь исходя из судебной практики. Можно подать иск с требованием признать предварительный договор купли-продажи договором ДДУ и потребовать по закону неустойку и прочее. Однако это сложно и под силу не каждому юристу (кстати, мы такое делаем успешно). Да и многое зависит от судейского усмотрения.

В конечном итоге Вы можете либо остаться без неустойки, либо вообще без денег. Потому что такие договоры не страхуются и признаются действиями в обход закона. Застройщику ничего не стоит Вас обмануть.

Схема № 2. Договор займа вместо ДДУ

Аргументы застройщика: «Договор ДДУ надо регистрировать. Это долго и сложно. И вообще, мы Вам сейчас дадим скидку. Оформляем через договор займа».

Юридическая конструкция: Вы становитесь кредитором и передаете свои деньги компании застройщику на несколько лет. Потом застройщик строит дом и передает Вам квартиру в качестве отступного. Отступное – это юридический термин, который означает то, что долговое обязательство гасится перед Вами не деньгами, а соразмерной вещью (квартирой). В итоге Вы как бы покупаете квартиру в обход ДДУ.

Последствия: в данном договоре у Вас вообще не возникает никаких прав требования к застройщику относительно квартиры. То есть Вы не вправе взыскать неустойку за просрочку строительства, не вправе признавать право собственности на квартиру. Если Ваши деньги вдруг исчезают, то Вы имеете право требовать только эти деньги назад, и ничего более. А если компания застройщик обанкротилась, то Вам вообще ничего не светит, потому что по такому договору Вы не дольщик.

Схема № 3. Рассчитываемся наличными при покупке квартиры

Ситуация из нашей практики, реальный случай: в Московской области застройщик не только заключал договоры займа, но и предлагал покупателям рассчитаться наличными. Люди везли наличку и платили ей. За наличку им выдавали расписку от генерального директора о том, что он получил эти деньги в долг. Потом директор компании исчезает вместе со всем «черным налом». Он украл у покупателей деньги на сумму около 300 миллионов рублей. На него завели уголовное дело, но виновных не нашли. Компанию банкротят, а покупатели не могут доказать, что они заплатили деньги (суд попросту не принимает расписки от имени директора, ведь платить надо было в компанию, а не лично директору). В итоге большинство людей, которые повелись на эту схему, остались без квартир и без денег. Все, сделать ничего нельзя. Люди потеряли огромные деньги. И об этом даже не показали никакой сюжет по федеральному ТВ. А знаете почему? Потому что это повсеместная обыденность. А ведь можно было просто вовремя позвонить юристу и проверить сделку…

Аргументы застройщика: «Нашей компании нужны живые деньги для того, чтобы выдать зарплаты, нанять технику, дать взятки» (прям так и говорили). «Если Вы оплатите нам наличкой, то мы сделаем Вам скидку порядка 700 тыс. рублей. То есть будет квартира не за 5 миллионов, а за 4 млн. 300 тыс.»

Последствия: Оголтелые дольщики, вместо того, чтобы насторожиться и сразу обратиться к юристам вроде нас, ринулись толпой за скидкой 700 тыс. отдавать свои миллионы под какую-то долговую расписку генеральному директору как физическому лицу. Что было дальше, Вы уже знаете.

Схема № 4. Покупаем вексель вместо ДДУ

Схема очень похожа на договор займа. Вы покупаете вексель застройщика по цене квартиры. Застройщик обязан по этому векселю погасить перед Вами обязательства. По прошествии нескольких лет застройщик гасит вексель квартирой.

Последствия такие же, как и при займе. Никакой привязки к квартире. Никаких гарантий исполнения. Ваши интересы никак не защищены. Вы можете требовать только возврата денег, потому что в этой схеме Вы не дольщик.

Схема № 5. Фирма-посредник при заключении договора ДДУ

Здесь ситуация вообще очень сложная и интересная.

Есть застройщик, который строит дом. Допустим, застройщик ООО «Ромашка-1». Он делает фирму-однодневку ООО «Ромашка-2», которая имеет массового / мертвого / недееспособного / несуществующего / пропавшего без вести генерального директора. Эта самая «Ромашка-2» занимается риелторскими услугами и заключает с застройщиком уникальный контракт на продажу квартир в этом доме. По контракту «Ромашка-2» является посредником. То есть дольщики покупают квартиру у «Ромашки-2» и платят ей деньги. А «Ромашка-2» обязана передать деньги застройщику.

При заключении договоров мало у кого возникают вопросы. Во-первых, названия похожи. Значит по-любому компания дочерняя от застройщика. Во-вторых, к риелторам в сделках уже все привыкли. «Все же официально, солидно, по договору. И офис рядом со стройкой, значит точно все хорошо, никаких сомнений», — думают наивные дольщики.

Какое-то время будущие квартиры продаются, а стройка идет. Все довольны и никто ничего не подозревает. Тем временем накопленные деньги фиктивная ООО «Ромашка-2» не переводит застройщику, как это нужно делать по договору между ними, а выводит их и ворует. Но никто еще ничего не знает. Далее застройщик ООО «Ромашка-1» подает иск в суд к ООО «Ромашка-2» с требованием об уплате денег по посредническому договору между ними. ООО «Ромашка-2» внезапно заявляет, что денег у нее нет, и ее начинают банкротить.

Тут неожиданно просыпаются дольщики, которые видят, что стройка встала. Они бегут к застройщику с претензиями. А застройщик им и говорит: «Друзья дольщики и инвесторы! Мы от вас не получали никаких денег! Вы же платили в ООО «Ромашка-2», а мы их вообще не знаем, они какие-то риелторы с улицы. Вы им платили деньги, а они нам их не передавали. Мы на свои кровные дом строили, а теперь деньги кончились. Мы вот с этой «Ромашкой-2» просудились и теперь их банкротим. Мы не виноваты ни в чем, мы наоборот жертвы, как и вы».

В итоге возбуждают уголовное дело на генерального директора фирмы-однодневки ООО «Ромашка-2», но вдруг оказывается, что директора такого нет и не было. Застройщик выходит сухим из воды, потому что он в этой схеме формально остался такой же жертвой, как и Вы. Даже просудился с «Ромашкой-2». А денег Ваших больше нет, как и квартиры.

Схема № 6. Предварительный договор участия в долевом строительстве вместо ДДУ

Здесь Вас «разводят» на том, что застройщик типа не отказывается от ДДУ. Просто договор предварительный, только и всего. Уверяют, что это надежно и хорошо. Даже регистрировать не нужно, сплошные плюсы.

На самом же деле предварительный ДДУ не имеет ничего общего с обычным ДДУ кроме названия. Он не порождает у Вас прав дольщика, которые предусмотрены законом. Вместо прав Вы получаете риски навсегда потерять свои деньги.

Схема № 7. Договор соинвестирования (бронирования) вместо ДДУ

Идея в том, что Вы вносите крупную сумму денег за то, чтобы забронировать квартиру (или проинвестировать ее строительство). А застройщик обязан передать Вам ее после постройки по какому-нибудь другому договору.

На деле же Вы получите примерно то же самое, что и в предыдущих вариантах, потому что договор бронирования не дает Вам прав дольщика.

Схема № 8. Дополнительные услуги.

Почти всегда Вам попытаются навязать дополнительные платные услуги втридорога. Например, плата риелтору при застройщике в размере 100-200 тысяч рублей. Зачем в этой сделке вообще нужен риелтор? Нет, серьезно! Вы увидели рекламу жилого комплекса, позвонили и обо всем договорились. Что в этой сделке делает риелтор за такие деньги? Он же не ищет Вам жилье, не ищет застройщику Вас. Это самое натуральное вымогательство. Вы платите ни за что, просто так. А узнаете об этом тогда, когда уже неудобно отказаться. А мы говорим Вам, что нужно отказываться твердо и решительно.

Вам предлагают дополнительную услугу по регистрации права собственности. Типа застройщик дом построит, а вот регистрировать право нужно платно, платите отдельно. Плата за эту навязанную ненужную Вам услугу может доходить до 100 000 рублей. Во-первых, застройщик должен самостоятельно зарегистрировать права всех дольщиков по закону о ДДУ. Во-вторых, данная услуга на рынке стоит около 10 000 рублей по Москве.

И это далеко не все. Застройщики каждый день придумывают все новые схемы, как обмануть дольщиков и обойти закон.

Мы можем спасти Вас от этих и других рисков, если Вы обратитесь за помощью к нам.

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

Автор: Садов Александр Сергеевич , партнер юридической компании Абонент Консалт.

comments powered by HyperComments