Юридическая проверка покупки квартиры по документам

Автор: Котова Екатерина Викторовна , юрист юридической компании Абонент Консалт.

В этой статье мы расскажем подробнее о том, как мы проверяем сделки по продаже квартир по документам. С ценами на наши услуги Вы можете ознакомиться здесь.

Если Вы сильно ограничены в бюджете, то Вам подойдет минимальная юридическая проверка при покупке квартиры.

Но минимальной юридической проверки при покупке квартиры недостаточно для того, чтобы надежно защитить Вас от мошенников. Проверка, описанная в данной статье, защитит Вас наиболее полно.

Итак, вот 7 шагов на пути к безопасной покупке квартиры:

ШАГ 1. ПРОВЕРКА ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ

Квартира находится в собственности у продавца на основании какого-либо договора, например, купли-продажи, дарения, мены и т.д. Данные документы необходимо изучить, чтобы убедиться в их подлинности и отсутствии исправлений. Обратить внимание следует и на тот факт, была ли сделка зарегистрирована надлежащим образом.

Для перехода права собственности должны были быть внесены изменения в ЕГРН. Так, еще одним правоустанавливающим документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, которая, по новым правилам, обладает такой же юридической силой, как и свидетельство.

ШАГ 2. ПРОВЕРКА ИСТОРИИ КВАРТИРЫ

Тут покупателю также поможет выписка из ЕГРН. В данном реестре содержатся сведения о квартирах с 1998 года, например, какие споры в отношении квартиры были за последние годы, есть ли обременения и т.д.

Кроме выписки из ЕГРН большую роль играет Технический паспорт квартиры, содержащий данные технического и адресного учета. В него входят Поэтажный план квартиры, Экспликация и адресный план. Технический паспорт показывает наличие или отсутствие незаконных перепланировок. Если в квартире имеются неузаконенные перепланировки, то последствия варьируются от штрафа, до судебного разбирательства и предписания все вернуть так, как было до перепланировки. Это дополнительные и довольно серьезные проблемы для нового собственника.

Не менее важный документ – выписка из домовой книги. Она показывает количество зарегистрированных в квартире жильцов, размер жилплощади, тип дома и т.д. Бывают ситуации, когда члены семьи, имеющие права на квартиру, ушли в армию или находятся в тюрьме. Выписка из домой книги все прояснит.

Наконец, если квартира перешла в собственность продавца по наследству, необходимо убедиться, что другие наследники не имеют прав на данную недвижимость. Эта информация содержится у нотариуса, который выдает выписки из нотариальной книги.

Также необходимо будет получить справку от управляющей компании или ТСН / ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Это очень важно, так как в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ долги за капитальный ремонт всегда переходят на нового собственника.

Очень часто и другие долги по коммунальным и эксплуатационным платежам переходят на нового собственника в силу положений договора купли-продажи квартиры (в силу закона такое не предусмотрено, но хитрые продавцы и риелторы постоянно пытаются переложить долг на покупателя в силу договора).

ШАГ 3. ПРОВЕРКА ЛИЧНОСТИ ПРОДАВЦА

В перечень действий по проверке продавца входят:

1. Проверка действительности паспорта гражданина, который продает недвижимое имущество. Однако сделку может осуществлять представитель собственника. В таком случае тщательно нужно изучить доверенность и определить объем полномочий представителя;

2. Проверка дееспособности гражданина – продавца;

3. Проверка семейного положения продавца. Если он женат (замужем), то необходимо согласие жены (мужа) на распоряжение имуществом;

4. Проверка репутации данного собственника (были ли судебные тяжбы в отношении квартиры и с участием продавца, кто он по профессии и роду занятий и проч.)

ШАГ 4. ПРОВЕРКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор купли-продажи – это надежный документ, который подтверждает обязанность продавца передать в собственность покупателя квартиру и право покупателя требовать этой передачи, также обязанность покупателя передать деньги как оплату за квартиру и право покупателя требовать эту передачу. Это гарантия, которая порождает связь между покупателем и продавцом, основное доказательство в суде.

Договор должен быть составлен только письменно, в нескольких экземплярах, которые подписываются сторонами. Перед подписанием следует согласовать каждый пункт и обязательства каждой из сторон по договору. Типовые договоры не совершенны и оставляют немало пробелов, которыми с удовольствием пользуются мошенники. Кроме того, недобросовестный контрагент по договору может предложить свой, заранее подготовленный и продуманный вариант договора, который содержит риски, не заметные невооруженным глазом, но заметные для профессионального юриста.

Именно поэтому всегда следует нанимать юриста, который знает все тонкости и составит договор, основанный на требованиях закон с учетом интересов обеих сторон, даст отпор недобросовестному контрагенту и не даст ему включить в договор сомнительные условия.

ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Описание квартиры: количество комнат, метраж квартиры, этаж, местоположение, номер, адрес. Подробные сведения указаны в правоустанавливающих документах (свидетельство о праве собственности). Цель: максимально индивидуализировать объект недвижимости;
Стоимость квартиры;
Список лиц, проживающих в данном жилом помещении. У данных лиц могут оставаться право пользования квартирой на основании закона;
Все условия выполнения договора, при каких обстоятельствах квартира полностью переходит во владение другого гражданина, в собственность.
Также, обязательным условием сделки является акт передачи квартиры покупателю, в котором квартира должна быть максимально подробно описана.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

После заключения и регистрации договора купли-продажи следует этап регистрации перехода права собственности.

ШАГ 5. ПРОВЕРКА БУДУЩЕЙ СХЕМЫ РАСЧЕТОВ

Расчеты могут быть как наличные, так и безналичные. Для обоих способов существуют безопасные варианты:

Наличный расчет. Самый безопасный способ – использование банковской ячейки. Покупатель кладет деньги на банковскую ячейку в тот день, когда договор был подписан, или за несколько дней до подписания договора и в присутствии продавца. После подписания договора продавец должен деньги забрать. В договоре с банком содержится условие однократного доступа в ячейку конкретного лица (продавца) при предъявлении паспорта и других документов, о которых стороны договорились.

Безналичный расчет. Безопасным способом является покрытый безотзывный аккредитив. Покупатель должен открыть на свое имя счет в банке и положить на него нужную сумму. Средства на счету будут заблокированы до момента предъявления оговоренных документов (свидетельства о праве собственности). После предъявления, средства перечисляются на заранее открытый счет продавца.

Юридическая проверка сделки купли-продажи квартиры может также включать проверку надежности риелтора, если он есть в сделке.

ШАГ 6. ПРОВЕРКА ЗАСТРОЙЩИКА ИЛИ РИЕЛТОРСКОГО АГЕНТСТВА ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ «СПАРК»

У дольщиков часто возникает один и тот же вопрос: насколько надежен застройщик? Есть ли гарантии, что он достроит дом? Ответ на этот вопрос может дать выписка из полной платной версии системы «Спарк». С помощью нее можно спрогнозировать вероятное банкротство застройщика, а также найти иные риски.

Если Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, а в сделке присутствует риелторская компания, которая подталкивает Вас к покупке квартиры, мы также можем помочь Вам. Система «Спарк» выявляет фирмы-однодневки, которыми заполнен рынок риелторов; выявляет фирмы, зарегистрированные на массовых директоров или по массовым адресам; показывает аффилированность компании и ее учредителей. Например, стали бы Вы доверять такой риелторской компании, которая банкротится каждые полгода и открывается заново под тем же названием? Полагаем, что нет. Именно такие риски и помогает увидеть наша юридическая проверка.

ШАГ 7. СОСТАВЛЕНИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

После полной проверки наши юристы составят подробное заключение с понятными выводами о наличии или отсутствии рисков, с рекомендациями и пояснениями.

Знаете ли Вы, что на покупателе лежит обязанность проявить должную предусмотрительность при заключении сделки купли-продажи квартиры? Если, например, договор заключен с одним из собственников, а второй собственник не давал свое согласие, то он может оспорить сделку и отобрать у Вас квартиру. Свои деньги Вы вряд ли когда-нибудь вернете. А судья спросит у Вас, что именно Вы сделали, чтобы проверить сделку и не попасть в руки мошенников? Вы не проявили должную осмотрительность, учитывая то, что риелтор – не юрист и не несет никакой ответственности перед Вами.

Мы – юристы, которые специализируются на проверке квартир. Именно наше юридическое заключение может подтвердить, что Вы как покупатель квартиры сделали все для проверки этой сделки. Мы несем материальную ответственность перед Вами в рамках цены договора, если Вы станете жертвой мошенников в проверяемой нами сделке.

ПОЧЕМУ СТОИТ ПРОВЕРИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ КВАРТИРЫ ЧЕРЕЗ НАС

	Большой опыт работы на разных типах недвижимости Мы сопровождали покупку квартир на вторичном рынке и в новостройках, сопровождали покупку земельных участков и нежилых помещений.
	Основная идея Мы не ограничиваемся проверкой законных формальностей, как делают многие наши конкуренты. Мы проверяем сделку исходя из собственного наработанного опыта и обширной судебной практики.
	Материальная ответственность Мы предоставляем Вам гарантию того, что Вас не обманут мошенники в проверяемой нами сделке. В противном случае мы вернем Вам деньги за наши услуги.
	Профессионально составленный договор покупки квартиры В отличие от многих риелторов, мы не скачиваем договор из интернета. Мы разрабатываем его для Вас с учетом тех рисков, которые присутствуют именно в Вашей сделке.
	Высокая квалификация сотрудников Все юристы нашей компании закончили юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова и имеют опыт работы не менее трех лет
	Оказываем эту услугу по всей России Мы наработали большой опыт юридической проверки квартир, так как юристы нашей компании помогают покупателям выявлять мошенников по всей России.