При создании ТСН на общем собрании собственников помещений, при голосовании на общих собраниях членов ТСН и ТСЖ, да и в других случаях, нам часто поступает такой вопрос.
Ответ на него гораздо сложнее, чем может показаться. Мы углубились в данную проблему и решили написать эту статью, чтобы помочь нашим клиентам и другим ТСН / ТСЖ по всей России.
В данной статье мы подробно разберем тот случай, когда на собрание приходит супруг, не вписанный в ЕГРН, не имеющий документов на собственность. Мы обсудим, как в таком случае нужно голосовать и чем подтверждать полномочия.
ВНИМАНИЕ! Данная статья написана по господствующей в России судебной практике. Но есть исключения (республика Татарстан и Алтайский край)! О практике в этих регионах можно прочитать в конце данной статьи.
Вопрос голосования супругов и их прав бывает особенно актуальным, когда супруга собственника избирают членом правления ТСН/ТСЖ, и особо остро — когда такой супруг выбирается председателем Товарищества. Если супруг стал председателем Товарищества незаконно, решение собрания можно оспорить в судебном порядке.
ОСОБЕННОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ СУПРУГОВ
На основании статьи 143 Жилищного кодекса РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Именно из членов товарищества выбираются члены Правления Товарищества и Председатель Правления Товарищества.
Наряду с прямыми собственниками жилых помещений право собственности или пользования имеют другие граждане, проживающие совместно с собственником. Так, например, квартира, оформленная в собственность на одного из супругов, будет являться собственностью и второго супруга на основании ст. 34 Семейного кодекса, которая говорит о том, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на кого из супругов оно оформлено.
Таким образом, в случае, если собственником жилого помещения, является жена, то ее муж будет считаться сособственником, если иное не установлено брачным договором, и соответственно иметь все те же права и обязанности, как и прямой собственник.
Отсюда следует, что раз супруг собственника имеет статус сособственника, то и всеми жилищным правами он обладает без ограничения, поскольку жилищное законодательство не предусматривает ограничения прав собственника жилого помещения, в том числе, права быть членом ТСЖ.
Следовательно, он вправе стать членом созданного в доме товарищества собственников жилья, быть избранным в состав Правления этого Товарищества, а также стать его Председателем.
Следует заметить, что и судебная практика идет по пути признания супруга собственника сособственником и полноценным обладателем жилищных прав. Об этом свидетельствует еще старое решение Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 19 декабря 2005 года. Далее выдержка из настоящего судебного решения:
«Судом установлено, что Виноградова Н.А., подписавшая исковое заявление, является членом ТСЖ и могла быть избранной в правление товарищества, поскольку с 1979 года является супругой Иванова Б.П., который с 1999 года является собственником жилой квартиры №47. Судом исследованы свидетельство о праве собственности и свидетельство о заключении брака, и установлено, что квартира приобретена супругами в период брака. В соответствии со ст. 33, 34 Семейного Кодекса РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
…Поскольку в соответствии со ст.32 Закона РФ «О товариществах собственников жилья» (действовавшего на период создания ТСЖ и выбора органов управления), членами товарищества являются домовладельцы — собственники помещений в кондоминиуме, Виноградова Н.А. является совместно с супругом собственником квартиры №47, принадлежащей им на праве совместной собственности. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц Виноградова Н.А., как председатель правления ТСЖ «Виктория» является лицом, имеющим право в рамках своих полномочий действовать от имени ТСЖ…»
КРАТКИЕ ВЫВОДЫ СТАТЬИ
Супруг сособственник, не указанный в Свидетельстве о праве собственности/выписке из ЕГРП (ЕГРН), может голосовать на общем собрании собственников только в рамках принадлежащей ему в силу закона доли. Он также является собственником. Доля каждого супруга – 50 %.
Для того, чтобы подтвердить свои полномочия голосовать, собственник-супруг(-а), не вписанный в ЕГРН, должен предоставить следующие правоустанавливающие документы:
- Свидетельство на право собственности (или выписку из ЕГРН) на объект недвижимости, оформленный на своего супруга;
- Свидетельство о заключении брака с датой выдачи после возникновения права собственности на недвижимость у супруга;
- Брачный договор (если есть);
- Соглашение о пользовании и распоряжении совместной собственностью (если есть);
- Договор купли-продажи участка (доказательство возмездности приобретения);
- Если брачного договора или соглашения о пользовании и распоряжении совместной собственностью не заключалось, то необходимо предоставить заверение в письменном виде от собственника-супруга(-и), указанного в свидетельстве в качестве собственника, о том, что он подтверждает отсутствие брачного договора и иных соглашений, подтверждает возмездность приобретения земельного участка в период брака, право супруги(-а) на голосование в рамках своей доли в праве собственности (50%).
Более простой и удобный способ – оформить нотариальную доверенность от собственника, указанного в ЕГРН, на голосование за все 100% площади. При этом важно помнить, что любое передоверие полномочий (в т.ч. нотариальное) запрещено, если собственника избрали в правление.
ПОЯСНЕНИЕ
Супруг голосовать может, так как он является сособственником помещения в силу закона.
Согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Согласно п. 1 ст. 35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 СК РФ).
Таким образом, согласие супруга предполагается в сделках по распоряжению собственностью, один из супругов может выразить волю сразу обоих супругов, если иное прямо не предусмотрено законом.
Аналогичные нормы содержатся в Гражданском кодексе РФ. Участники общей совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, вместе владеют и пользуются общим имуществом (части 1, 2 ст.253 ГК РФ). Распоряжаться совместным имуществом может любой из собственников по согласию остальных независимо от того, кем из участников совершается сделка.
Однако является ли вступление собственника в ТСН способом распорядиться собственностью? Полагаем, что нет. В определении Санкт-Петербургского городского суда от 02.07.2013 N 33-9388/2013 указано прямо: «Доводы апелляционной жалобы о том, что М.М.А. являлся сособственником двух квартир в доме ТСЖ, так как эти квартиры относятся к совместной супружеской собственности его и жены независимо от того, на чье имя они зарегистрированы, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.
Так, в соответствии со ст. 2 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.
Из изложенного следует, что нормы СК РФ о режиме совместного имущества супругов, нажитого в период брака, не могут быть применены к отношениям, связанным с представлением доказательств существования права собственности на жилые помещения при участии гражданина в управлении многоквартирным домом».
Вещное право в данном случае не связано с субъективным правом собственника стать членом некоммерческой корпорации – ТСН. Каждый из сособственников должен вступать в ТСН отдельно и голосовать при этом только той площадью, которая ему принадлежит, если иное не предусмотрено брачным договором или соглашением по распоряжению общим имуществом.
Суды считают, что при подсчёте голосов на общем собрании учёту подлежат голоса всех участников общей совместной собственности (только при письменном соглашении между ними), если на общем собрании принял участие хотя бы один из них. Таким образом, один собственник на праве общей совместной собственности действует по согласию всех её участников. Поэтому его голос будет считаться как 100% только при условии того, что между сособственниками заключено соглашение в той или иной форме.
Выдержка из определения Московского областного суда от 12.01.2012 по делу №33-566/2012(33-29450/2011: «Из материалов дела явствует, что квартиры: N являются совместной собственностью, при этом в голосовании принимал участие один из собственников указанных жилых помещений, несмотря на это его голос был посчитан, исходя из всей площади квартиры (как 100%). Между тем, голосовавшие лица не имели договоренности, соглашений и договоров друг с другом по управлению общим имуществом, предусмотренных положениям и ст. 244-247 ГК РФ, а также голосовавшие собственники квартир не имели доверенностей от других собственников, в связи с чем согласно обоснованным выводам суда, голосов, участвовавших в голосовании было менее 50%.
Исходя из изложенного, возникает совершенно логичный вопрос: как собственник, не указанный в свидетельстве / выписке из ЕГРН сможет подтвердить свои полномочия на свою долю в объекте недвижимости?
Косвенным признаком является совпадение фамилий, но так бывает далеко не всегда. В любом случае, нужны правоустанавливающие документы, которые смогут пройти любую проверку государственных органов.
Рассмотрим следующую ситуацию:
В силу ст. 36 Семейного кодекса РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Мужчина приобрел недвижимость до вступления в брак. Жена взяла его фамилию и пришла голосовать на общее собрание собственников. Правомерно ли будет считать такой голос? – нет, поскольку в силу закона право собственности у супруги не возникло.
В определении Московского городского суда от 19.11.2015 № 4г/7-11623/2015 указано: «Довод жалобы о том, что К.И.П. не является собственником имущества в многоквартирном доме, в связи с чем не может быть членом ТСЖ и быть избранным председателем правления ТСЖ, не может быть признан состоятельным, поскольку противоречит установленным по делу обстоятельствам, а именно, решению Подольского городского суда Московской области от 16 декабря 2009 года, которым установлено, что К.И.П. был правомерно избран председателем правления ТСЖ «П.», поскольку является собственником помещения в многоквартирном доме N 2 по ул. Ч., так как квартира 136 в доме по адресу г. Москва, г. Щ., ул. Ч., дом 2, была приобретена в браке, у К.И.П. возникло право собственности на 1/2 долю супружеского имущества, учитывая, что К.И.П. был принят в члены ТСЖ на основании заявления».
Получается, что необходимо достоверно установить факт того, что недвижимость приобреталась в браке. Супруги, не вписанные в свидетельство на право собственности, должны предоставлять свидетельство о заключении брака, которое выдано более ранней датой, чем возникновение права собственности на недвижимость.
И это далеко не все. А что если супруг принял земельный участок в порядке наследования или в дар? В таком случае он, опять же, собственник на 100% в силу закона.
Получается, что супруга, которая желает голосовать своей долей собственности при том, что она не вписана в свидетельство на право собственности / выписку из ЕГРН, обязана доказать не только факт вступления в брак более ранней датой, чем возникновение права собственности на недвижимость, но и доказать возмездность этой сделки, то есть, предоставить договор купли-продажи.
Но даже эти документы не гарантируют того, что супруг, не вписанный в свидетельство на право собственности или выписку из ЕГРН, является собственником. Например, на собрание приходит супруга голосовать в рамках своей доли в 50%. Она предоставляет выписку из ЕГРН на земельный участок, оформленный на супруга, она предоставляет свидетельство о заключении брака, датированное более ранним числом, чем возникновение права собственности, предоставляет договор купли-продажи участка. Собственница голосует, ее голос считают. Потом появляется ее муж и заявляет, что он владеет 100% собственности, поскольку между супругами заключался брачный договор о раздельном режиме имущества, а этот участок оформлен на него, покупался исключительно на его личные средства. Супруга о наличии брачного договора умолчала. Каким-либо образом проверить объективно факт наличия или отсутствия брачного договора невозможно.
То есть единственным доказательством отсутствия брачного договора являются заверения и гарантии со стороны того супруга, который включен в ЕГРН.
Согласно ГК РФ (статья 431.2). Заверения об обстоятельствах
«Сторона, которая при заключении договора (в нашем случае — сделка по вступлению в ТСН, заменяющая договор обслуживания общего имущества) либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора (в нашем случае это обстоятельство наличия права собственности, которое порождает право вступить в члены ТСН и избираться в правление или иные органы) , его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.
Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.
Таким образом,
Для того, чтобы подтвердить свои полномочия голосовать, собственник-супруг(-а), не вписанный в ЕГРН, должен предоставить следующие правоустанавливающие документы:
- Свидетельство на право собственности (или выписку из ЕГРН) на объект недвижимости, оформленный на своего супруга;
- Свидетельство о заключении брака с датой выдачи до возникновения права собственности на недвижимость у супруга;
- Брачный договор (если есть);
- Соглашение о пользовании и распоряжении совместной собственностью (если есть);
- Договор купли-продажи участка (доказательство возмездности приобретения);
Если брачного договора или соглашения о пользовании и распоряжении совместной собственностью не заключалось, то необходимо предоставить заверение в письменном виде от собственника-супруга(-и), указанного в свидетельстве в качестве собственника, о том, что он подтверждает отсутствие брачного договора и иных соглашений, подтверждает возмездность приобретения земельного участка в период брака, право супруги(-а) на голосование в рамках своей доли в праве собственности (50%).
Более простой и удобный способ – оформить нотариальную доверенность от собственника, указанного в ЕГРН, на голосование за все 100% площади.
При этом важно помнить, что любое передоверие полномочий членов правления (в т.ч. нотариальное) запрещено, если собственника избрали в правление. То есть голосовать за собственника можно по нотариальной доверенности, можно избираться в правление, но осуществлять деятельность члена правления имеет право только собственник.
Согласно ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ, передоверить свои полномочия член правления не может.
«Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества».
ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ ПРАВИЛ — РЕСПУБЛИКА ТАТАРСТАН И АЛТАЙСКИЙ КРАЙ
В нашей стране есть субъекты РФ, подход судов в которых отличается от общероссийского (обозначенного в данной статье).
В Алтайском крае суд признал собрание собственников недействительным и в Апелляционном определении Алтайского краевого суда от 25.12.2018 по делу N 33-11591/2018 указал следующее:
«При этом суд исходил из того, что не представлено доказательств, что помещение является общей совместной собственностью. Судебная коллегия полагает, что в этой части судом не была нарушена презумпция совместной собственности приобретенного в браке имущества (ст. 34 Семейного кодекса РФ), поскольку ответчиками не было представлено доказательств того, что квартира была приобретена супругами в период брака на общие средства».
Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.07.2016 по делу N 33-12021/2016. Решение общего собрания суд признал недействительным, обосновав свое мнение следующим:
«Пунктом 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Соответственно, само по себе заключение брака не влечет за собой у супруга лица, являющегося собственником помещения, права быть принятым в члены товарищества собственников жилья без произведенного в установленном порядке раздела общего имущества супругов и регистрации за ним права собственности на это помещение».
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
Автор: Александр Сергеевич Садов, партнер юридической компании Абонент Консалт.