Оборот недвижимости возрастает, и все чаще возникают спорные или проблемные вопросы, требующие разъяснения. Рано или поздно каждый из нас может столкнуться с одним из таких случаев. Сегодня мы рассмотрим один из таких вопросов: «Можно ли отменить сделку купли-продажи квартиры, и как это сделать после подписания договора?».
Договор купли-продажи является основополагающим документом, фиксирующим факт закрепления обязанности продавца передать имущество покупателю за определенную плату и на условиях, оговоренных в соглашении. Поскольку договор – это соглашение лиц о соответствующих правах и обязанностях, то из этого следует, что несоблюдение одной из сторон данных условий может повлечь определенные последствия. Рассмотрим возможные варианты развития событий.
Расторжение договора по обоюдному согласию сторон
Согласно действующему законодательству условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после регистрации в Росреестре следующие: по соглашению сторон или по решению суда в рамках искового производства (ст.450 ГК РФ).
Если присутствует обоюдное согласие сторон, то договор расторгнуть можно абсолютно в любое время до регистрации в Росреестре.
После регистрации договора купли-продажи в Росреестре необходимо составить соглашение о расторжении, которое подлежит регистрации в том же месте, где регистрировался и первоначальный договор. Этот случай не требует дополнительной документации, так как потребуются те же документы, что и при заключении договора.
Однако соглашение о расторжении имеет свои нюансы, на которые нельзя не обратить внимания. В соглашении необходимо указать: порядок и срок возвращения средств, переданных покупателем продавцу; возможность возмещения убытков и другие значимые условия.
Расторжение по инициативе одной из сторон
Данное юридическое действие производится исключительно в одностороннем порядке, однако этому действию должна предшествовать возможность мирного урегулирования, чтобы дать другой стороне возможность добровольного расторжения договора.
Согласно ГК РФ, если вторая сторона дает отказ, то можно обратиться в суд с иском об аннулировании договора (п.п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Все условия, по которым договор может быть расторгнут в одностороннем порядке оговорены в ГК РФ, как со стороны покупателя, так и продавца.
По инициативе покупателя договор может быть расторгнут, например, по следующим основаниям: при неполной передаче стороной-продавцом предмета сделки (ст.433), при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи предмета сделки (ст.464, п.4) и другие.
По инициативе продавца: покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443), неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4) и другие.
Срок исковой давности по договорам купли-продажи составляет три года со дня заключения данного договора.
Оспаривание сделки купли-продажи в суде
Признать недействительность сделки можно по основанию ее ничтожности или по основанию ее оспоримости.
Сделка ничтожна, если при ее заключении был существенно нарушен закон (например, одна из сторон – лицо до 14 лет / недееспособный гражданин). Ничтожные сделки противоречат закону и ничтожны по своей природе независимо от признания их таковыми судом.
Оспоримой признается сделка, в которой оспаривающему ее лицу нужно доказать, что при заключении договора был нарушен закон. Примером таких сделок могут служить сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств и др. Сделка действительна, пока сторона не докажет обратное.
Часто оспоримые или ничтожные сделки возникают при действиях мошенников на первичном и вторичном рынках. Если Вы пострадали от действий мошенников на рынке недвижимости, срочно позвоните нам. Мы дадим оперативные рекомендации по телефону.
По общему основанию сделка может быть признана недействительной, если она не соответствует требованиям закона или иным правовым актам (п. 1 ст. 168 ГК РФ). В суд необходимо подать иск, далее сделка признается оспоримой, и дальнейшая ее судьба зависит от суда. Условия, когда сделка может быть признана недействительной, оговорены в законе (ст. 177, ст. 178 ГК РФ и др.).
От недействительной сделки необходимо отличать, так называемую незаключенную сделку, которая имеет ряд своих признаков, которые разъяснил ВАС в своем информационном письме от 25.02.2014 № 165.Как указал суд, незаключенная сделка — это сделка, по всем существенным условиям которой стороны не пришли к согласию (например, при покупке квартиры стороны не определили объект покупки или не договорились о цене объекта).
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
Автор: Валерия Александровна Марачева, стажер юридической компании Абонент Консалт.