Обзор ФЗ о гаражных объединениях N 338-ФЗ от 24.07.2023

24 июля 2023 года был принят Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее именуемый в статье «Закон 338-ФЗ». Данный закон вступил в силу 01.10.2023 года. Настоящий обзор ФЗ о гаражных объединениях N 338-ФЗ от 24.07.2023 является частным мнением автора статьи. Цель обзора – дать нашим клиентам и просто читателям сайта разъяснения текста закона, поэтому статья написана максимально простым языком.

Конечно, у читателей комментариев к закону, возникает логичный вопрос, а кто, собственно говоря, пишет обзор. Давайте познакомимся. Я, автор данной статьи – Садов Александр Сергеевич – работаю в сфере ТСЖ с 2012 года, юрист, закончил юридический факультет МГУ им. Ломоносова, являюсь основателем и руководителем юридической компании «Абонент Консалт», которая работает с ТСН, ТСЖ, СНТ, ДНТ, НП, ДНП по всей России с 2015 года. Пишу данную статью как юрист, практикующий в данной сфере уже более 10 лет.

ПРЕАМБУЛА О ПРОШЛОМ ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ

Гаражные комплексы являются нежилыми зданиями или нежилыми помещениями (гаражами), машино-места также по правовому статусу во многом приравнены к нежилым помещениям. До вступления в силу ФЗ о гаражных объединениях регулирование правоотношений между собственниками гаражей и между собственниками и ТСН осуществлялось по аналогии закона – то есть суды в России применяли Жилищный кодекс РФ. Проведение общих собраний собственников в гаражных комплексах, оспаривание общих собраний в гаражных комплексах, взыскание задолженности по оплате взносов и прочие вопросы суды решали по Жилищному кодексу РФ + по Гражданскому кодексу РФ.

По идее новый закон должен систематизировать сложившуюся судебную практику, учесть ошибки, правовые пробелы и недостатки прошлого правового регулирования, улучшить его и сделать более удобным. Давайте посмотрим, что получилось по факту:

______________________________________________

Статья 1 Закона № 338-ФЗ очень важная, поскольку устанавливает сферу его применения. Если кратко, то закон регулирует правоотношения собственников в гаражных комплексах и не распространяется на индивидуальные гаражи в садоводствах и на землях ИЖС, гаражи промышленного или коммерческого назначения; гаражи органов власти и местного самоуправления; гаражи транспортных организаций; объекты, предназначенные для хранения транспортных средств и находящихся в многоквартирном доме либо расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее по тексту – МКД); гаражи-ракушки и гаражи-навесы (не объекты капитального строительства); парковочные места вдоль дорог.

Тут сразу обращаем внимание на то, что паркинги внутри многоквартирных домов этим законом не регулируются. Чтобы понять, является ли Ваш паркинг частью многоквартирного дома или нет, нужно посмотреть разрешение на строительство, паспорт дома или поэтажный план – соответственно, паркинг там или есть, и тогда он часть МКД, либо нет. Если гаражи расположены на земельном участке под МКД, который является общим имуществом, то данный закон также не применяется.

Статьи 2, 4, 5 Закона № 338-ФЗ дают важные определения. Укажу их тут, чтобы было единообразное понимание терминов у всех читателей:

Территория гаражного назначения — территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, и (или) земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения.

Гараж — нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей.

Гаражный комплекс — здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места. В гаражном комплексе могут также располагаться нежилые помещения. В отношении гаражного комплекса территория гаражного назначения не устанавливается.

Общее имущество в границах территории гаражного назначения — имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей в границах территории гаражного назначения и расположенное в границах территории гаражного назначения, принадлежащее собственникам на праве общей долевой собственности.

ПРО ТЕРРИТОРИИ ГАРАЖНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья 3 определяет, что местоположение границ территории гаражного назначения определяется проектом межевания территории, но его разработка не является обязательной.

Если все-таки делать проект межевания или проект планировки территории, то эти документы до их утверждения должны быть одобрены не менее чем двумя третями голосов собственников. Земельный участок, предназначенный для размещения гаража, может быть включен в границы только одной территории гаражного назначения.

Если разработка документов не является обязательной, то как без этих документов установить территорию гаражного назначения? – закон отвечает на этот вопрос частью 2 ст. 34 переходных положений. Границами территории гаражного назначения признаются границы земельного участка, который предоставлен или выделен иным способом до дня вступления в силу настоящего Федерального закона гаражному кооперативу, организации, при которой был организован гаражный кооператив, либо иной некоммерческой организации для гаражного строительства и (или) для размещения гаражей либо право на использование которого до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям.

Статья 6 вводит интересное новшество. По умолчанию доля в праве собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения считается по площади, однако, на общем собрании собственников 2/3 голосов может быть принято решение считать доли по количеству гаражей. Долю в праве на общее имущество отчуждать от гаража нельзя. Считать долю «по головам» закон не разрешает.

Статья 7 определяет состав общего имущества в границах территории гаражного назначения. К нему относится земельные участки общего назначения и объекты общего пользования (ворота, шлагбаумы, ограждения, площадки сбора мусора и проч.). В случае, если земельный участок общего назначения в соответствии с федеральным законом не может находиться в частной собственности, такой земельный участок предоставляется собственникам гаражей в границах территории гаражного назначения в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. При этом размер арендной платы определяется в размере, не превышающем размера земельного налога, установленного в отношении такого земельного участка. Норма очень интересная, но не прописан механизм ее работы. Например, я собственник гаража и не хочу брать долю в аренду и подписывать договор – что тогда будет?

Состав общего имущества должен быть зафиксирован в отдельном документе и публиковаться на сайте ТСН (если есть сайт) – статья 8 Закона № 338-ФЗ. Это хорошо для судов, т.к. в процессах постоянно возникает вопрос, а что собственно входит в это общее имущество.

Общее имущество можно сдать в аренду по решению общего собрания собственников 2/3 голосов всех собственников и передать в собственность организациям, осуществляющим газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение при 100% согласии всех собственников гаражей (ст. 9 Закона № 338-ФЗ). Передавать в собственность еще кому-то нельзя в принципе, значит, по идее, закладывать это имущество в банк в качестве обеспечения кредита тоже нельзя.

Статья 10 Закона № 338-ФЗ указывает на то, что каждый собственник гаража обязан соразмерно со своей долей в праве на общее имущество нести бремя содержания общего имущества. Соразмерность доли простыми словами означает, что если доля определяется по площади гаража, то и платежи должны быть по площади, и голосовать на собрании нужно по площади. Закон № 338-ФЗ связкой статей 6 и 10, а также в связке с Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (ч. 3 ст. 259.3 ГК РФ + ст. 259.4 ГК РФ) закрепляет принцип «1 кв.м. гаража = 1 голос на собрании = 1 взнос». При этом можно предусмотреть формирование доли по количеству гаражей (ст. 6), однако, в таком случае голоса и взносы должны формироваться по принципу «1 гараж = 1 голос = 1 взнос».

Часть 3 ст. 10 Закона № 338-ФЗ содержит необычную норму о том, что собственник гаража, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные издержки и расходы по содержанию и сохранению общего имущества в границах территории гаражного назначения, обязан их покрывать.

«Никто не вправе чинить препятствия правообладателям земельных участков, предназначенных для размещения гаражей в границах территории гаражного назначения, в использовании земельных участков общего назначения в границах территории гаражного назначения» — вот эта норма ст. 11 Закона № 338-ФЗ поможет собственникам и арендаторам в суде, если правление товарищества или кооператива запретит проезд к гаражу за долги.

ПРО ГАРАЖНЫЕ КОМПЛЕКСЫ

Глава 3 Закона № 338-ФЗ называется «Общее имущество собственников машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе», и она по своему смыслу почти полностью переписана из норм Жилищного кодекса РФ. Так, статьи 12-14, 16, частично 17 идейно переписаны со ст. 36, 37, 44 Жилищного кодекса РФ:

ст. 12 это ч. 1 ст. 36 ЖК РФ;

ст. 13 это ч. 1 ст. 36, ст. 37, 38 ЖК РФ;

ст. 16 это п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в связке с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ;

ч. 1, 2 ст. 17 это ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ.

Новшества вводят только статьи 15 (о том, что нужно вести учет общего имущества), ч. 3 ст. 17 (о том, что только по единогласному решению всех собственников гаражей можно пересмотреть принцип 1 кв.м. = 1 взнос и что доп. издержки должен покрыть виновник их появления).

Пересмотр долей в праве на общее имущество в гаражных комплексах осуществляется единогласно, а на территории гаражного назначения – 2/3 голосов. Не перепутайте!

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ

Глава 4 Закона № 338-ФЗ рассказывает про управление общим имуществом в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе. Новых способов управления тут не появилось по сравнению с прошлым правовым регулированием через Жилищный кодекс РФ: непосредственное управление, товарищество собственников недвижимости, управляющая организация (ч. 1 ст. 18 Закона № 338-ФЗ это ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Часть 2 ст. 18 Закона 338-ФЗ это п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, однако тут есть ценные новшества. Законодатели указали прямо, что способ управления может быть изменен в любое время (в Жилищном кодексе это прямо нигде не указано, но суды в целом придерживались именно такого подхода, т.е. новая норма появилась из судебной практики, а это здорово).

Само по себе непосредственное управление – это новый способ управления для гаражей, т.к. ранее он допускался только для многоквартирных домов и только если квартир не более 30. Теперь то же самое распространили на гаражи. Если гаражей или машино-мест в паркинге или на территории не более 30, то возможно непосредственное управление без образования юридического лица (части 4, 5 ст. 18 Закона 338-ФЗ).

Статья 19 Закона 338-ФЗ регулирует проведение общего собрания собственников. По сравнению с нормами Жилищного кодекса (ст. 44-48 ЖК РФ) есть новшество: проведение собрания возможно с помощью электронного голосования в любой форме (очной, заочной, очно-заочной). По Жилищному кодексу РФ применение электронных систем возможно только при заочном голосовании (ст. 47.1 ЖК РФ). Интересно, что идею электронного голосования взяли из статьи 17.1 (во многом из части 8 этой статьи) Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ).

Статья 20 Закона 338-ФЗ указывает компетенцию общего собрания собственников. Идейно статья почти полностью переписана из ст. 44 ЖК РФ, за исключением пункта 1: «утверждение способов и порядка размещения сведений о составе общего имущества в границах территории гаражного назначения или в гаражном комплексе, о порядке определения расходов и внесения платы за содержание такого имущества, а также порядка учета сведений о составе такого имущества и порядка определения расходов и внесения платы за содержание такого имущества (часть 1 статьи 20)». Порядок определения расходов и внесения платы за содержание такого имущества» почему-то указан дважды (полагаю, что тут опечатка). Данное положение закона очень странное и непрактичное. Если следовать ему дословно, то на собрании нужно принимать следующие решения (например):

1) Утвердить способ размещения сведений о составе общего имущества: путем размещения сведений на информационном щите;

2) Утвердить порядок размещения сведений о составе общего имущества: в течение 3-х дней с момента изменений сведений председатель ТСН обязан разместить на информационном стенде измененный перечень;

3) Утвердить порядок определения расходов: в соответствии с законодательством РФ (по смете ТСН или по договору с УК);

4) Утвердить порядок внесения платы: безналично через расчетный счет;

5) Утвердить порядок учета сведений о составе общего имущества: председатель ТСН ведет учет на своем ноутбуке в таблице Эксель.

Совершенно не понятно, зачем такие решения принимать аж на общем собрании и что будет, если их не принять. Ну серьезно, какой можно утвердить порядок определения расходов кроме как не в соответствии с законом? Там много есть вариантов? А что если в гаражном комплексе вот такое решение принять: «Утвердить порядок определения расходов: председатель правления раз в месяц выходит на крыльцо и кидает монету – если орел, то никто ничего не платит, если решка, то с каждого по миллиону долларов». Конечно я специально свожу к абсурду, но ведь как еще эту норму понимать? Народ то на практике придумает что угодно.

Или вот: «Утвердить порядок внесения платы». А что если его не утвердить? А если собрание против проголосует, то что, можно не вносить плату совсем? То есть ТСН не может принимать взносы на расчетный счет без решения общего собрания собственников или как это понимать? А если собрание вот такое решение примет: «Утвердить порядок внесения платы: каждый собственник гаража должен пританцовывать, петь народные песни и председателю ТСН наличные класть в карман»? Зачем такая норма закона?

«Утвердить порядок учета сведений о составе общего имущества» — а если его не утвердить или собрание против проголосует, то учет можно не вести совсем, верно? В общем, пункт 1 статьи 20 Закона 338-ФЗ очень сырой и нелогичный, поэтому его нужно или убирать совсем, или переписывать.

Статьи 21-22 Закона 338-ФЗ по сравнению с нормами Жилищного кодекса (ст. 45-48 ЖК РФ) ничего нового не содержат, кроме того, что доверенность теперь может оформляться в простой письменной форме и никем не заверяться (ч. 1 ст. 22). Ранее доверенность оформлялась в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 ГК РФ или заверялась нотариально.

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ГАРАЖАХ

Статья 24 Закона 338-ФЗ частично не просто переписана с норм Жилищного кодекса (ст. 135, 136 ЖК РФ), а переписана без раздумий и какого-то анализа. Поясню, что имею в виду.

Есть закон, а есть практика его применения. Практика всегда находит пути сглаживания закона, его острых углов, которые имеют определенные перегибы. В теории при законотворчестве законодатель изучает практику применения закона и либо издает закон, меняющий практику, либо издает закон, претворяющий практику в статус закона. Издавать новый закон точно такой же, как уже существующий (с теми же пробелами в законе), нет никакого смысла, это абсурд и пустая трата времени, на мой взгляд.

Однако вот что мы имеем: «Протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества собственников недвижимости и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за принятие решений» (ч. 3 ст. 24 Закона 338-ФЗ, ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ). В Жилищном кодексе РФ эта норма существует с 2011 года и не применяется так, как она написана. Любому разумному человеку понятно, что подписать протокол собрания всем голосовавшим «ЗА» на практике невозможно, если количество собственников, например, 500 человек. И суды на момент написания закона уже более 10 лет выкручивались из того, чтобы не применять закон так, как он написан. В частности, суды говорили, что если было голосование по бюллетеням, то подписи на бюллетенях считаются как бы подписями под протоколом собрания. Вот что стоило законодателю просто посмотреть судебную практику по этой норме и написать об этом в законе прямо? Вместо этого просто переписали старую норму из ЖК РФ, которая и там не работала, и в новом законе работать не будет.

Кстати, Московская 46 ИФНС с относительно недавнего времени вообще считает, что голосовавшие «ЗА» при создании ТСН должны быть еще и заявителями в форме Р11001 при регистрации ТСН, что делает невозможным законное создание ТСН в Москве на нежилом фонде.

Дальше в этой же 24 статье Закона 338-ФЗ разберем часть 4: «При государственной регистрации товарищества собственников недвижимости представляются протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества собственников недвижимости, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание товарищества, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество». Во-первых, норма опять же переписана из ЖК РФ (ч. 5 ст. 136 ЖК РФ), то есть ничего нового в ней нет. Во-вторых, ничего не написали про избрание органов управления. Или ФНС должна вносить в ЕГРЮЛ новое товарищество без председателя вообще? В-третьих, что это за сведения такие, как их оформлять? Ну ладно, написали криво в ЖК РФ, ну напишите в новом законе понятно, что речь тут идет про бюллетени, например. В-третьих, есть в России хоть одна налоговая, которая эти сведения требует при регистрации? Мы занимаемся созданием ТСН с 2015 года и ответственно заявляем, что регистрирующий орган (ФНС) не спрашивает эти сведения, а иногда даже отказывается принимать бюллетени при регистрации (особенно когда их много). Зачем было переносить в новый закон норму, которая не работает?

Часть 6 статьи 24 написана в том же духе: «Членство в товариществе собственников недвижимости возникает у собственника гаража, собственника машино-места на основании заявления о вступлении в товарищество собственников недвижимости». Уже давно существует пробел в праве на эту тему. Закон не содержит обязанности писать заявления на вступление в члены при создании ТСН, да и собственно куда вступать, если юридического лица еще нет и не понятно, будет ли (вдруг не зарегистрируют?). Суды уже долгие годы разделяют членство в ТСН при его создании и вступление в уже созданное ТСН. Если вы хотите вступить в созданное ТСН, вы пишите заявление, тут все понятно. А при создании ТСН подход судов в том, что если Вы проголосовали за создание товарищества, то вы становитесь его членом автоматически, никаких заявлений не нужно. Подробнее проблема разобрана на нашем сайте здесь. И вот что стоит написать об этом в законе прямо? Ведь тут даже придумывать ничего не надо – просто посмотрите судебную практику и запишите ее в закон, и всем будет хорошо.

Часть 5 ст. 24 Закона 338-ФЗ указывает на то, что устав ТСН при его создании принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников. Обратите внимание, по вопросу за принятие устава должны проголосовать не более 50% от числа голосов участников собрания, а более 50% от числа голосов всех собственников. В прошлом правовом регулировании указанное количество голосов было нужно для создания ТСН и утверждения устава (ч. 1 ст. 136, ч. 2 ст. 135 ЖК РФ). В новом Законе 338-ФЗ такое количество голосов нужно только для устава. Для создания ТСН кворум обычный – более 50% от числа голосов участников собрания. То есть устав при создании ТСН принять будет труднее, чем принять вопрос о создании ТСН. Упростили создание ТСН, но оставили таким же сложным принятие устава при создании – несколько странный подход.

Статья 25 Закона 338-ФЗ описывает компетенцию общего собрания членов ТСН. Ранее такие собрания регулировались ст. 145 ЖК РФ, поэтому сравнивать будем с этой статьей. В целом все осталось как было, но кое-что новое есть. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников недвижимости относится установление размера взносов членов товарищества собственников недвижимости, а также платы, предусмотренной частью 3 статьи 27 настоящего Федерального закона. Тут имеется в виду плата за приобретение, создание, содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящей главой для уплаты взносов членами товарищества, то есть, простыми словами, плата собственников не членов ТСН. В Жилищном кодексе РФ была более сложная конструкция обоснования того, что не члены товариществ тоже должны платить. В п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ это было сформулировано как «установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества»; ее надо было связать с п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, согласно которой Товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; и связать с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ и проч. – то есть была целая связка статей для обоснования элементарного факта. Вот тут законодатель поступил правильно и мудро, написав конкретно о том, что общее собрание членов ТСН устанавливает размер платы для всех собственников, независимо от членства.

Любопытной особенностью закона стало то, что законодатель не предусмотрел повышенного кворума для каких-либо вопросов повестки дня общего собрания членов ТСН, повышенный кворум есть только для некоторых вопросов повестки дня общего собрания собственников.

Глобальное новшество вводит ч. 2 ст. 25 Закона 338-ФЗ, согласно которой: «Если управление осуществляется товариществом собственников недвижимости, к компетенции общего собрания членов товарищества относится также решение вопросов, предусмотренных статьей 20 настоящего Федерального закона. В указанном случае к проведению общего собрания членов товарищества применяются правила, предусмотренные статьями 19, 21 — 23 настоящего Федерального закона». Если простыми словами, то общее собрание членов ТСН решает вопросы общего собрания собственников.

На мой субъективный взгляд, это неудобно – легко запутаться, кто там по каким вопросам голосует на этих собраниях (об этом ниже напишу подробнее) и какое собрание проводить, и кого звать.

Обратите внимание, что голоса собственников не членов ТСН входят в кворум при его расчете (ч. 4 ст. 25), в этом отличие от Закона 217-ФЗ, откуда идею смешанных собраний позаимствовали (в Законе 217-ФЗ кворум считается только по голосам членов ТСН – ч. 19 ст. 17).

Интересное из ст. 26 Закона 338-ФЗ:

Часть 4: Периодичность (не чаще одного раза в месяц) и срок внесения членских взносов определяются уставом. Тут, во-первых, нужно не забыть внести этот в устав; во-вторых, ранее срок по умолчанию определялся законом (не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным), а теперь только уставом. Обратите на это внимание.

Части 5-6 устанавливают конкретные направления расходования членских и целевых взносов. Идею взяли из Закона 217-ФЗ, но в этой сфере это новшество.

В части 7 внезапно появляется такой документ, как финансово-экономическое обоснование размера взносов, он принимается на общем собрании членов товарищества. Кстати, документ упоминается в законе только один раз – в этой части статьи. Идею взяли из Закона 217-ФЗ. Интересным фактом является то, что термин применяется с 01 января 2019 года применительно к садоводческим товариществам, то толком никто не знает, что этот документ из себя представляет. Поэтому у разных СНТ этот документ имеет зачастую совершенно разное содержание (от пространного сочинения о взносах до сравнительного анализа рынка), и ТСН в гаражных комплексах теперь ожидает то же самое. Неплохо было бы в новом законе все-таки объяснить, что в этом документе должно быть.

Часть 8 предусматривает, что размер пени устанавливает устав. Ранее законом был установлен потолок размера пени (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).

Согласно статье 27 Закона 338-ФЗ собственники не члены ТСН вправе принимать участие в собрании членов товарищества, но не по всем вопросам, а по вопросам общего собрания собственников (отсылка к части 2 ст. 25 Закона 338-ФЗ), а также по следующим вопросам общего собрания членов ТСН (нумерация пунктов по ст. 25):

4) установление размера взносов членов товарищества собственников недвижимости, а также платы, предусмотренной частью 3 статьи 27 настоящего Федерального закона;

5) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в границах территории гаражного назначения, в гаражном комплексе и отчета о выполнении такого плана;

8) принятие решений о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении общего имущества и о порядке его использования.

В остальном статья 27 переписана со ст. 5 Закона 217-ФЗ, почти дословно.

Статья 34 Закона 338-ФЗ представляет из себя переходные положения, в которых тоже есть кое-что интересное:

  • Если общее имущество принадлежит кооперативу (при условии полной выплаты паевых взносов), то такое имущество признается общим имуществом собственников независимо от согласия или несогласия кооператива (часть 4);
  • Общее имущество с даты вступления в силу закона (с 01.10.2023 года) принадлежит собственникам (часть 3), в том числе земельный участок общего пользования (часть 5). Эти части статьи распространяется в том числе на те случаи, когда общее имущество находится в частной собственности;
  • Тут интересный вопрос – можно ли через суд изъять общее имущество из частной собственности? На этот вопрос Закон 338-ФЗ дает ответ в части 6 ст. 34 – нельзя, право частной собственности такого лица сохраняется за ним. С одной стороны, имущество общее, с другой стороны, имущество частное – не понятно, кто им в итоге может распоряжаться и как именно;
  • Гаражи, не являющиеся объектом капитального строительства, тоже получают долю в праве собственности на общее имущество, но по площади земельного участка под таким гаражом (речь про гаражи-ракушки, например) – это указано в части 7 ст. 34;
  • Часть 10 вводит важное новшество, процитируем: «Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона к созданным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона гаражным кооперативам (при условии полной выплаты паевых взносов) применяются положения настоящего Федерального закона о товариществах собственников недвижимости. Учредительные документы, а также наименования организаций, указанных в настоящей части, подлежат приведению в соответствие с настоящим Федеральным законом при первом изменении учредительных документов указанных организаций. Учредительные документы указанных организаций до приведения их в соответствие с настоящим Федеральным законом действуют в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону». Данной нормой закреплено существенное нововведение о том, что теперь гаражные кооперативы относятся по своему типу к товариществам собственников недвижимости, и они обязаны переименоваться в ТСН при первом изменении устава.

______________________________________________

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ К ЗАКОНУ

Как практикующий юрист я должен отметить ряд законодательных пробелов (не указанных ранее в статье), решать которые предстоит в судебной практике. Хотя конечно было бы здорово, если бы их закрыли правками в закон, но так в сфере ЖКХ бывает довольно редко. Итак, вот вопросы:

1) В Законе 338-ФЗ ничего не указано про полномочия и функции правления ТСН, председателя, ревизионной комиссии. Причем само наличие этих органов в законе описано (например, в п. 7 ч. 1 ст. 25), а функции и полномочия не описаны, не указан предельный срок их полномочий, не указаны ограничения на совмещение должностей (что ревизор не может быть в правлении и наоборот), не разрешены иные важные практические вопросы (например, председатель это самостоятельный орган или часть правления?). Такой крупный пробел в законе очень странный и не поддается логике. Более половины норм нового закона были переписаны с ЖК РФ и Закона 217-ФЗ, так что мешало переписать из ЖК РФ нормы про органы управления и ревизии? Из-за такого пробела даже не понятно, как устав то писать вообще. Лично я, автор статьи, считаю, что придется использовать по аналогии ЖК РФ как наиболее близкий закон и как закон, ранее применявшийся судами по аналогии. Получается, что новый закон так и не исключил применение Жилищного кодекса РФ по аналогии. А нужно ли было тогда его издавать в таком виде?

2) Кем избирается председатель ТСН? Серьезно, в новом законе про это забыли написать. Про правление и ревизионную комиссию написали (п. 3 ч. 1 ст. 25), а про председателя – нет. Видимо, придется опять по старинке пользоваться Жилищным кодексом (там можно предусмотреть избрание председателя общим собранием членов или правлением, способ отражается в уставе).

3) В уставе кооператива установлена формула расчета взносов по гаражам или «по головам». При начислении взносов после 01.10.2023 года взносы считать по уставу и действующей смете или по закону (по площади)? Проще говоря, нужно ли пересчитывать смету по площадям или она действует до ее изменения?

4) Если в кооперативе или ТСН не могут принять (нет кворума) новую смету, взносы и ФЭО размера взносов по площади, то прежняя смета с иным принципом взимания взносов продолжает работать или становится незаконной?

5) В законе не предусмотрен случай создания ТСН одновременно и в гаражном комплексе, и на территории гаражного назначения. На практике бывает такое, что на территории гаражного комплекса стоит отдельное здание – гаражный комплекс. Можно в этом случае создать общее ТСН для управления и отдельно стоящими гаражами, и паркингом?

На эти вопросы ответит только судебная практика, причем сложится она года через два после вступления закона в силу. Всем терпения.

Нашли ошибку или что-то интересное хотите дополнить? Напишите нам на электронную почту: info@abonentconsult.ru

Дата статьи: 23.11.2023 г.

Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.