Однажды один немецкий конструктор пришел к выводу: «Если хочешь сделать что-то хорошо, сделай это сам». Данный афоризм хорошо характеризует причины создания некоммерческих организаций (НКО) таких как ТСЖ (Товарищество собственников жилья), ТСН (Товарищество собственников недвижимости) и СНТ (Садоводческое некоммерческое товарищество)- объединение собственников недвижимого имущества с целью совместного ведения хозяйством во имя поддержания стабильности и процветания членов НКО.
Однако возникает вопрос: если учредители данных НКО преследуют одну и ту же цель, почему есть несколько вариантов этих форм и для чего это нужно? Ниже предлагаю разобраться в этом вопросе путем сравнения ТСЖ и ТСН, ТСН и СНТ.
Прежде всего, стоит отметить, что ТСЖ и СНТ — это виды ТСН.
ТСН — это согласно ст. 123.12 ГК РФ добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами).
Согласно п.1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ — это вид ТСН, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме или объединение нескольких многоквартирных домов. Членом ТСЖ могут стать только собственники помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ может быть создано собственниками:
- в одном многоквартирном доме;
- в нескольких многоквартирных домах, которые имеют общую границу;
- нескольких расположенных близко жилых домов;
- дачных домов с приусадебными участками или без них;
- гаражей и других объектов.
Если ТСЖ создается в коттеджем поселке, то данное объединение регулируется Жилищным Кодексом по аналогии ТСЖ в многоквартирном доме.
СНТ— некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (далее — садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение). Деятельность СНТ регулируется Гражданским кодексом и Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В отличие от ТСЖ, СНТ может быть создано только на земельных участках под садоводство и дачное строительство.
Оснований создания СНТ существует несколько: от выделения муниципалитетом земель под садоводство до самостоятельного возникновения.
Также стоит отметить, что ТСН в форме ТСЖ проще зарегистрировать, так как ТСЖ действует через призму Жилищного Кодекса, который на данный момент удобнее и продуманнее, чем Закон 217-ФЗ, на наш взгляд.
По сей день существуют многие ДНТ — дачные некоммерческие товарищества, возникшие еще в СССР, однако, эту форму объединения граждан отменили в Законе №217-ФЗ (читать подробнее).
Юристы компании «Абонент Консалт» не находят объективных причин ликвидации ДНТ как формы.
Дальнейшее сравнение СНТ и ТСЖ представлено в таблице для наглядности:
| Критерии сравнения | ТСЖ | СНТ |
| Что их объединяет | Подвид ТСН | Подвид ТСН |
| Чем регулируется | Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ. | Закон №66-ФЗ до 31.12.2018;
Закон №217-ФЗ с 01.01.2019; Гражданский кодекс РФ. |
| Где существуют | В многоквартирных домах, в коттеджных поселках, в офисных зданиях, в гаражных комплексах, в апартаментах. | На земельных участках |
| Чем голосуют | Площадями. 1 голос = 1 кв.м.
На практике иногда голосуют участками, если это предусмотрено в уставе. |
До 30.09.2023 года включительно — участками, площадями, «по головам», смешанные формы. Конкретный принцип отражался в уставе.
С 01.10.2023 — площадями. 1 голос = 1 кв.м. |
| Кто создает | Общее собрание собственников с кворумом 50% + 1 голос | Не менее 7 учредителей. Но для Ваших целей их скорее всего нужно будет больше. Проконсультируйтесь. |
| Кто управляет Товариществом | Общее собрание членов, правление, председатель правления | Общее собрание членов, правление, председатель правления |
| Кто ликвидирует (помимо суда) | Общее собрание членов, общее собрание собственников (если менее 50% собственников вступили в ТСЖ) | Общее собрание членов |
| Кто может быть членом товарищества | Физические и юридические лица, собственники недвижимости в границах товарищества | Физические, правообладатели (например, арендаторы) недвижимости в границах товарищества. С 2019 года юридические лица не могут быть членами СНТ (Закон 217-ФЗ) |
| Членские книжки | Нет | Есть, но можно заменить иным документом |
| Принятие в члены товарищества | По факту подачи заявления о вступлении. | После принятия решения о вступлении нового члена правлением товарищества. Нельзя принять в члены СНТ правообладателя, участок которого находится за границами территории СНТ (п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона 217-ФЗ) |
| Срок уведомления о проведении общего собрания | Не менее чем за 10 дней | Не менее чем за 14 дней |
| Формы проведения общего собрания | Очная Заочная Очно-заочная |
Очная Заочная Очно-заочная (с 2019 года) |
| Принцип уплаты платежей | Все собственники платят по одному тарифу независимо от членства в ТСЖ. При этом тариф определяют только члены ТСЖ. Оплата осуществляется по площади (1 кв.м. = 1 взнос). | С 2019 года по закону 217-ФЗ все собственники определяют тарифы и платят поровну независимо от членства. Оплата с 01.10.2023 осуществляется по площади (1 кв.м. = 1 взнос). |
_______________
Обращаем Ваше внимание, что в СНТ и ТСЖ с 01.10.2023 года взносы и платежи должны платиться по площади:
1) Нужно считать голоса на собрании по площади (ч. 3 ст. 259.3 ГК РФ);
2) Взносы нужно считать по площади (ст. 259.4 ГК РФ).
Более подробно изменения рассмотрены здесь.
_______________
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
Статья актуализирована в связи с изменениями в законодательстве по состоянию на 08.01.2024 г.
Автор: Коваль Полина Алексеевна, стажер юридической компании Абонент Консалт
