Автор: Котова Екатерина Викторовна , юрист юридической компании Абонент Консалт.
ЗНАКОМА ЛИ ВАМ ТАКАЯ СИТУАЦИЯ: Вы вложили денежные средства в покупку квартиры в доме-новостройке, который достроен, введен в эксплуатацию, однако, застройщик не спешит регистрировать переход права собственности. Вы проживаете в квартире, у вас есть временный ордер на вселение в жилое помещение, вы несете расходы на содержание квартиры, например, оплачиваете коммунальные услуги, но собственником вы не являетесь.
Отсутствие права собственности ставит вас в крайне незащищенное с точки зрения закона положение, так как возможна ситуация, когда недобросовестный застройщик перепродаст несколько раз квартиру по разным договорам разным людям, и покупатели в момент заключения договора никак не смогут проверить данный факт.
Лучший выход из подобной ситуации – признание права собственности на квартиру через суд.
Юристы компании «Абонент Консалт» имеют большой опыт в сфере сделок с недвижимостью и признания права собственности. Мы проведем анализ ваших договоров и документов и подберем оптимальный вариант решения проблемы.
Примерная стоимость наших услуг составит 40 000 рублей, которые мы выставим к оплате застройщику в качестве судебных расходов. О том, как рассчитать госпошлину по признанию права на квартиру, читайте здесь
В КАКОЙ СУД ПОДАВАТЬ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ: по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст. 30 ГПК РФ).
ЧТО ПОТРЕБУЕТСЯ ДОКАЗАТЬ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ:
- Истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме;
- Строительство жилого дома, в котором находится квартира, завершено, дом сдан в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес, квартира прошла государственный технический учет в БТИ, квартире присвоен кадастровый номер;
- Ответчик передал квартиру истцу в фактическое владение и пользование (данный факт подтверждается Временным ордером на вселение в жилое помещение);
- Зарегистрированные права третьих лиц на квартиру отсутствуют, другие лица не заявляют права на квартиру.
- Истец несет расходы, связанные с содержанием квартиры, а именно:
- оплачивает квартирную плату;
- оплачивает коммунальные платежи (задолженность по коммунальным платежам отсутствует);
- оплачивает иные платежи. Хорошим доказательством является договор, заключенный с управляющей компанией.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМО ПРЕДОСТАВИТЬ В СУД ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ:
- Непосредственно все имеющиеся у вас договоры и дополнительные соглашения к ним (договор купли-продажи, предварительный договор, договор уступки прав требования и перевода долга и т.д.);
- Документ, подтверждающий оплату квартиры;
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) , в которой указано, кто является собственником квартиры;
- Документы, подтверждающие, что дом достроен. Это могут быть:
- Акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома приемочной комиссией, утвержденный распоряжением префекта конкретного округа г. Москвы;
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- Сообщение Мосгосстройнадзора о вводе дома в эксплуатацию;
- Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;
- Данные учета из БТИ/документы БТИ, поэтажный план, экспликация;
- Кадастровый паспорт помещения.
- Подтверждением фактического владения могут быть:
- Соглашение между Покупателем и Застройщиком-продавцом, по которому покупатель обязался принять квартиру и нести полную ответственность за ее сохранность;
- Акт приема-передачи квартиры (акт приема-передачи квартиры в пользование, акт приема-передачи ключей квартиры);
- Временный ордер на вселение в жилое помещение;
- Акт открытия допуска в квартиру;
- Акт осмотра квартиры;
- Акт доступа в квартиру.
- Факт несения расходов на содержание квартиры подтверждается:
- Всевозможными квитанциями на оплату жилого помещения и коммунальных услуг; чеками, подтверждающие оплату услуг по заключенному истцом договору управления многоквартирным домом на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества многоквартирного дома;
- Договором управления многоквартирным домом.
- Отсутствие зарегистрированных прав третьих лиц подтверждается:
- Выпиской из ЕГРН;
- Актом передачи квартиры, в котором покупатель и продавец подтвердили, что квартира свободна от любых прав третьих лиц и не является предметом спора или залога.
ВОЗМОЖНЫЕ СЛОЖНОСТИ:
- Вместо договора купли-продажи квартиры был заключен предварительный договор
Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54, если стороны заключен договор, поименованный ими как предварительный, в котором есть обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полную цену недвижимого имущества или существенную ее часть, судом подобный договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. То есть данный договор в суде будет приравниваться к договорам купли-продажи. Однако данный факт потребуется отдельно доказать в суде. - В выписке из ЕГРН указано, что данные о собственнике отсутствуют
Это говорит о том, что никто не обращался в регистрирующий орган для регистрации права собственности. Существует судебная практика, в которой суды не воспринимают данное обстоятельство как существенное. Если возможно доказать все пять указанных выше критериев (см. Что требуется доказать), то, как правило, суды не видят препятствий для признания права собственности сразу за покупателем квартиры (за истцом).
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем